Scioglimento del condominio: le implicazioni pratiche

La divisione di un unico originario Condominio in più Condomini comporta modifica delle destinazioni delle cose comuni, ripartizione di beni e riorganizzazione dell’assetto gestionale. Sono tutte questioni di non poco conto date le possibili implicazioni sui rapporti in essere (crediti e debiti).

Dunque, come si gestisce una richiesta di divisione di un Condominio in più Condomini autonomi? In questo articolo propongo un iter e chiarirò i quorum deliberativi.

Premessa normativa e concettuale

Il Codice Civile non disciplina espressamente la “divisione” di un Condominio in più entità autonome, ma consente, attraverso interpretazione sistematica degli artt. 1117 c.c., 1117-bis c.c., 61 disp. att. c.c., e della giurisprudenza costante, tale operazione, purché:

• Vi sia un’effettiva autonomia funzionale e strutturale dei corpi di fabbrica o degli immobili da separare;
• Sia garantita la conservazione dei diritti comuni residui in un assetto coerente con la proprietà e l’uso;

Ovviamente occorre rispettare i quorum deliberativi previsti per eventuali modificazioni straordinarie dell’assetto condominiale.

Due possibilità operative: scioglimento o costituzione di Condomini autonomi in un Supercondominio.

Si può operare in due modi;

• Soluzione A) Scioglimento del Condominio originario e costituzione di nuovi Condomini autonomi

È possibile procedere allo scioglimento del Condominio unitario, con conseguente istituzione di più Condomini separati, ciascuno dotato di propria gestione e propri organi.

In tal caso, si perde ogni vincolo con il Condominio originario, salvo diverse pattuizioni o esigenze oggettive (es. una centrale termica comune, un accesso unico, una rampa di accesso alle autorimesse condivisa).

• Soluzione B) Costituzione di Condomini autonomi con mantenimento del Condominio originario come Supercondominio.

In questa ipotesi si mantiene il Condominio originario come Supercondominio, laddove sussistano beni o servizi comuni a più fabbricati.

In ogni caso, ciascun edificio costituisce un Condominio autonomo, ma continua a partecipare alla gestione delle parti comuni residue, gestite dal Supercondominio, ex art. 1117-bis c.c..

Requisiti sostanziali per la divisione

La divisione è possibile quando:

• Gli edifici o le porzioni immobiliari da costituire in Condomini possono essere autonomamente gestiti, con proprie parti comuni e impianti;
• Le unità immobiliari coinvolte possono essere agevolmente identificate (sul piano catastale, urbanistico e nella regolamentazione interna);
• Gli impianti (acqua, riscaldamento, elettricità, scarichi) sono già separati oppure possono essere resi autonomi;

Eventuali beni o servizi comuni tra i nuovi Condomini giustificano il mantenimento di un Supercondominio.

Iter procedurale

Fase 1: Verifica tecnica e giuridica

• Analisi della struttura immobiliare;
• Valutazione della fattibilità tecnica della divisione;
• Relazione tecnica che attesti l’autonomia dei corpi di fabbrica e la possibilità di separazione;
• Identificazione delle parti comuni residue.

Fase 2: Predisposizione di un progetto di divisione

• Redazione di una bozza di delibera assembleare con:
  • Descrizione dei nuovi Condomini;
  • Elenco delle unità per ciascuno;
  • Indicazione delle parti comuni residue (eventuale Supercondominio);
  • Indicazione degli effetti (gestione, contabilità, amministrazione).

Fase 3: Convocazione dell’assemblea condominiale

• Convocazione regolarmente notificata a tutti i condòmini, con punto all’ordine del giorno riferito alla proposta di divisione.

Fase 4: Deliberazione assembleare

• Discussione in sede di assemblea e verifica del quorum.

Per quanto attiene ai Quorum deliberativi richiesti i riferimenti normativi sono gli artt. 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile

La prima norma disciplina l’ipotesi di divisione tra più corpi già autonomi: ossia sostanzialmente si limita a formalizzare una situazione esistente. In tal caso “Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’art. 1136 del codice” ossia la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno la metà dei valori millesimali generali. Proprio l’esistenza di una situazione di questo tipo (la sostanziale autonomia degli edifici) rende possibile ricorrere al giudice qualora il quorum deliberativo non si raggiungesse e per avviare il procedimento giudiziale basta 1/3 dei condòmini dell’edificio che chiede la separazione.

L’art. 62 disp att c.c., invece, disciplina l’ipotesi in cui “la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del Condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’art. 1136 del codice stesso”, ossia la maggioranza degli intervenuti rappresentanti almeno i 2/3 dei valori dell’edificio.

A tal riguardo, giurisprudenza consolidata ha chiarito che l’autorità giudiziaria può essere adita per disporre lo scioglimento del Condominio “solo quando un complesso immobiliare sia suscettibile di divisione” e quindi rientri nell’ipotesi disciplinata dall’art. 61 disp att. C.c. (Cass., 19/12/2011, n. 27507).

• Redazione di verbale dettagliato. È opportuno che la delibera preveda anche la gestione del “periodo transitorio” ossia del lasso di tempo intercorrente fino allo scioglimento formale del Condominio, per quanto attiene ai rapporti in corso (debiti e crediti). A tal riguardo si consiglia di farsi assistere da un legale soprattutto in questa fase.

Fase 5: Formalizzazione

• Eventuale aggiornamento del Regolamento condominiale e dei millesimi;
• Eventuale trascrizione nei registri immobiliari, se necessario per effetto dispositivo.

Fase 6: Costituzione dei nuovi Condomini

• Convocazione delle prime assemblee dei nuovi Condomini autonomi;
• Nomina degli amministratori;
• Apertura di conti correnti separati;
• Creazione di codici fiscali distinti;
• Stipula di contratti di forniture e servizi autonomi e distinti;
• Predisposizione di bilanci e preventivi separati.

Fase 7: Costituzione (se necessario) del Supercondominio

• Assemblea dei rappresentanti dei nuovi Condomini oppure convocazione di tutti i proprietari interessati;
• Nomina dell’amministratore del Supercondominio;
• Definizione delle quote partecipative (di norma, pro-quota rispetto alle proprietà dei singoli Condomini).

Regolamento condominiale che vieta lo scioglimento del Condominio

Il Tribunale di Milano con sentenza n. 6590 del 30 luglio 2021 ha stabilito che, qualora un regolamento condominiale (fosse anche contrattuale) sancisse il siffatto obbligo, esso sia sottoposto al termine di 10 anni. Scaduto tale termine il Condominio ben potrebbe essere sciolto con le modalità sopra esaminate.

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