In materia condominiale è possibile sentir parlare di scioglimento del condominio, ossia la cessazione del regime condominiale in relazione a una parte dell’edificio o relativamente ad uno o più edifici.
Lo scioglimento del condominio, detto anche scissione del condominio, è un’operazione complessa e riguarda soprattutto quei casi in cui uno o più edifici, che fanno parte di un complesso condominiale, possono essere considerati strutturalmente autonomi, consentendo ai rispettivi proprietari una gestione separata delle parti comuni e delle spese.
Per capire se un condominio può essere sciolto, è necessario prima chiarire come nasce un condominio. Il condominio nasce automaticamente, quindi senza necessità di atti formali o delibere, quando l’originario e unico proprietario di un edificio (ad esempio il costruttore), vende a diverse persone le singole unità immobiliari facenti parte dell’edificio stesso.
In tal senso, scatta quindi automaticamente la comproprietà delle parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., pertanto elementi come ad esempio le fondamenta, i pilastri, il suolo su cui sorge l’edificio, il tetto e le scale, sono strutturalmente e funzionalmente a servizio di tutte le unità immobiliari, perciò non possono appartenere ad un singolo proprietario. In questo modo si dà vita automaticamente all’entità giuridica del condominio, con tutti i vari obblighi che ne conseguono.
Tornando allo scioglimento del condominio, da un punto di vista giuridico, gli articoli 61 e 62 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevedono la possibilità di porre fine all’assetto unitario del condominio per dar vita ad enti autonomi e separati.
Nello specifico l’art. 61 disp. att. c.c. stabilisce che: “Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato. Lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell’articolo 1136 del codice, o è disposto dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione.”
Si evince, quindi, che la condizione necessaria per procedere con lo scioglimento del condominio è l’autonomia strutturale degli edifici, difatti in mancanza di tale condizione non è possibile poter procedere in tal senso. L’autonomia strutturale consente, infatti, di poter separare un edificio o una parte di esso dagli altri corpi di fabbrica senza che ne derivi un pregiudizio alla funzionalità e alla stabilità.
Il citato art. 62 disp. att. c.c. interviene sula materia e stabilisce che: “La disposizione del primo comma dell’articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall’articolo 1117 del codice. Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell’articolo 1136 del codice stesso.”
Lo scioglimento del condominio può, quindi, realizzarsi o con delibera assembleare approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti e almeno la metà del valore dell’edificio oppure con il ricorso all’autorità giudiziaria su richiesta di almeno un terzo comproprietari di quella parte dell’edificio di cui si chiede la separazione. Serve, invece, un quorum più alto nel caso in cui la scissione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose.
Riassumendo quanto detto, il presupposto necessario e ineludibile per poter procedere con lo scioglimento del condominio è l’autonomia strutturale, ciò significa che le parti dell’edificio o del complesso condominiale risultanti dallo scioglimento devono essere in grado di esistere in modo autonomo sia dal punto di vista impiantistico e sia dal punto di vista statico. Proprio per questo motivo spesso tale ipotesi è praticabile quasi esclusivamente per i complessi condominiali costituiti da più edifici distinti, si pensi ad esempio a palazzine separate o villette a schiera.
Al contrario, l’ipotesi della scissione del condominio spesso non è praticabile nel caso di un unico edificio, proprio perché non vi è l’autonomia strutturale, visto che gli appartamenti che lo compongono sono intrinsecamente interdipendenti (condividono le stesse fondamenta o lo stesso tetto etc.) e separarli legalmente sarebbe impossibile, proprio perché andrebbero separati anche fisicamente e questa è un’operazione che nella maggior parte dei casi è irrealizzabile.
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