Cosa accade se il nuovo amministratore di un condominio, senza autorizzazione dell’assemblea, dispone dei pagamenti dal conto corrente condominiale a favore del precedente amministratore, imputandoli a restituzione di somme anticipate?
Il passaggio di consegne è un momento molto delicato, nel quale il nuovo amministratore deve fare attenzione a non commettere errori: infatti in questo frangente egli non ha ancora contezza della situazione contabile del condominio, né verosimilmente ha già impostato con l’assemblea la linea da tenere in merito alle varie questioni aperte.
Uno degli errori che può commettere è la ricognizione di un debito, esposto dal precedente amministratore nella documentazione consegnata, per somme asseritamente anticipate a favore del condominio; ancor più grave, può essere il pagamento di una somma imputata a questo titolo.
In linea generale, è pacifico che l’amministratore non è tenuto ad anticipare per il condominio gli importi necessari all’erogazione delle spese, perché ai sensi dell’art. 1719 c.c. il mandante (la compagine condominiale) deve somministrare al mandatario (l’amministratore) i mezzi necessari per l’esecuzione del mandato.
Inoltre, il codice civile (a seguito della riforma del 2013) contiene alcune norme che dovrebbero scongiurare il verificarsi di una situazione tanto grave da indurre l’amministratore ad anticipare somme di denaro per pagare i debiti del condominio:
- – l‘art. 1129, co. 9, c.c. impone all’amministratore, salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, di agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso: ciò dovrebbe consentire di impedire la formazione di una ingente morosità, tale da rendere impossibile la soddisfazione dei creditori del condominio mediante la provvista giacente sul conto corrente condominiale;
- – l’art. 1135, co. 1, n. 4, c.c. impone all’assemblea, quando deliberi opere di manutenzione straordinaria o innovazioni, la costituzione di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori: questa previsione dovrebbe consentire di garantire la provvista per fare fronte alle spese straordinarie, evitando di dovere ricorrere, per il pagamento delle stesse, al fondo di cui l’amministratore è dotato per le spese ordinarie preventivate e di generare così difficoltà nella regolare erogazione delle spese;
- – l’art. 63, co. 3, disp. att. c.c. prevede la possibilità per l’amministratore di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, senza più la necessità di una espressa autorizzazione conferitagli dal regolamento, in quanto tale condizione è stata espunta dalla riforma: ciò dovrebbe consentire di esercitare una pressione sul condomino moroso tale da indurlo a rispettare i propri obblighi contributivi nei confronti del condominio.
In presenza di insufficienza di cassa, la procedura corretta per l’amministratore è convocare prontamente l’assemblea, per informare della situazione e per consentire l’adozione della conseguente deliberazione di integrazione delle rate già emesse al fine di essere dotato dei fondi necessari per la gestione del condominio.
Tuttavia poniamo che, nonostante ciò, l’amministratore abbia anticipato per il condominio somme di denaro: se poi viene revocato, certamente in sede di passaggio di consegne chiederà la restituzione di queste anticipazioni.
Il problema, a questo punto, può coinvolgere anche il nuovo amministratore, che, come detto sopra, deve stare attento a non commettere errori; il modo migliore per evitarli è informare l’assemblea della questione ed invitarla all’adozione di una deliberazione in merito.
Infatti, la giurisprudenza di legittimità (si veda Cass. civ., 4 giugno 1999, n. 5449) è concorde nell’affermare che il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti dai prospetti sintetici consegnatigli dal precedente amministratore; pertanto l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condomini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili, spettando invece all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.
La stessa Corte di Cassazione (Cass. civ., 28 maggio 2012, n. 8498) ha avuto modo di chiarire che l’inidoneità dell’accettazione della documentazione da parte del nuovo amministratore a costituire prova di anticipazioni non risiede nel mero fatto che il nuovo amministratore non abbia ancora, al momento del passaggio di consegne, contezza della situazione contabile, ma nella ben più radicale ragione che l’amministratore è sprovvisto del potere di riconoscere un debito dei condomini.
Pertanto, se il nuovo amministratore effettua pagamenti a favore del precedente con la specifica imputazione a restituzione di somme da questi asseritamente anticipate, bisogna concludere che tali pagamenti, non essendo stati ratificati dall’assemblea, non impegnano il condominio. L’amministratore ha agito qui senza potere, con le conseguenze previste dall’art. 1711 c.c.: l’atto esorbitante dal mandato resta a carico del mandatario, egli solo dunque dovrà risponderne.
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