Con l‘ordinanza n. 225/2025, la Corte di Cassazione torna a pronunciarsi in tema di distanze legali e diritto di veduta, chiarendo i limiti entro cui può spingersi il proprietario di un appartamento sottostante nel modificare il proprio immobile.
Il problema
Un proprietario in condominio aveva realizzato veranda sul proprio terrazzo, sennonché tale costruzione oscurava la veduta verticale (in appiombo) dell’appartamento soprastante.
Il proprietario dell’appartamento all’ultimo piano, citava in giudizio i proprietari dell’appartamento sottostante, lamentando che la veranda da loro realizzata violasse le distanze previste dall’art. 907 c.c., impedendogli di esercitare la propria veduta in appiombo dalla terrazza esclusiva.
Il Tribunale di prime cure aveva accolto la domanda promossa dal condomino che lamentava la lesione del proprio diritto.
In appello, però, la Corte territoriale di Palermo ribaltava il verdetto, ritenendo che si trattasse di un uso legittimo del muro perimetrale, condominiale, ai sensi dell’art. 1102 c.c.
Per la Cassazione: diritto di veduta ≠ uso più intenso del bene comune
La Suprema Corte ha cassato la sentenza d’appello, rilevando un grave errore commesso dalla Corte di appello. Invero, come si legge nella sentenza, «il proprietario del piano superiore non si era lamentato di un uso eccessivo della cosa comune, ma della lesione del proprio diritto soggettivo alla veduta verticale (in appiombo)».
La conseguente risposta giudiziaria è evidente. Parte attrice, infatti, non lamentava l’uso più intenso e non consentito della cosa comune; né sosteneva la non conformità a legge delle reciproche servitù imposte dal modo d’essere del fabbricato condominiale.
Al contrario, l’attore aveva agito per la tutela del proprio diritto di godere della veduta d’affaccio dalla terrazza di proprietà esclusiva, diritto che ha tutela piena e autonoma e non può essere ignorato richiamando impropriamente le regole sull’uso della cosa comune tra condomini.
Richiamando analoghi precedenti giudiziari (Cass. nn. 15906/2024, 6277/2023, 2973/2023, 20287/2022, 5732/2019, 7269/2014, 955/2013 e, in particolare, n. 14916/2017), la Cassazione rileva che qualunque opera realizzata sul piano inferiore che impedisca la visuale verticale diretta è illegittima.
Cosa cambia nei rapporti condominiali?
La sentenza in commento rafforza la tutela del diritto di veduta come posizione soggettiva inviolabile, anche in contesto condominiale.
L’amministratore è chiamato a vigilare su costruzioni, verande e tettoie che, pur apparentemente lecite, possano comportare una compressione dei diritti dei condomini. Il professionista della gestione immobiliare, quindi, dovrà fare attenzione a non autorizzare (o tollerare) interventi su terrazze che violino le distanze previste dall’art. 907 c.c. Le modifiche devono essere compatibili con i diritti soggettivi dei vicini, anche se formalmente eseguite su parti private.
Per converso, ai proprietari viene riconosciuto e ribadito il diritto alla veduta verticale, che non può essere limitato nemmeno da interventi eseguiti su terrazze di proprietà esclusiva, se interferiscono con l’unità soprastante.
©Riproduzione riservata
Lascia un commento