L’esecuzione di interventi in virtù di contratti di appalto è all’ordine del giorno nella vita di un condominio. Ma cosa succede se i lavori cagionano danni ai condomini o a terzi? Chi ne deve rispondere? La risposta non è semplice.
La responsabilità può ricadere sui vari soggetti che hanno avuto un ruolo nella vicenda: l’impresa, il direttore dei lavori, l’amministratore, l’assemblea dei condomini. Per quanto riguarda l’amministratore, egli può essere ritenuto responsabile, in generale, quando l’evento dannoso si sia prodotto per colpa a lui ascrivibile. In particolare, una ipotesi di responsabilità dell’amministratore è la colpa nella scelta dell’impresa chiamata a svolgere interventi nelle parti comuni dell’edificio in condominio.
Per stabilire se sussiste o meno responsabilità per avere male operato la scelta dell’impresa, occorre prima di tutto accertare chi in concreto ha operato la scelta. Si tratta, insomma, di accertare caso per caso l’ambito di autonomia di azione ed i poteri decisionali concretamente attribuiti all’amministratore (Cass. pen., 15 ottobre 2013, n. 42347).
Sulla base del rapporto tra assemblea ed amministratore, possono darsi vari casi.
Poniamo che l’amministratore, in autonomia ed in assenza di una delibera dell’assemblea, affidi l’incarico ad un’impresa sprovvista dei requisiti necessari.
Qui l’amministratore gode di piena autonomia di azione ed esercita liberamente il proprio potere decisionale. La scelta di affidare l’incarico ad impresa inidonea è operata dall’amministratore, dunque su di lui può ricadere la responsabilità per l’evento lesivo che si sia prodotto nell’ambito dell’esecuzione di quel contratto di appalto.
Cosa accade, invece, se l’assemblea delibera l’affidamento dell’incarico ad un’impresa sprovvista dei requisiti, senza che l’amministratore l’abbia informata circa la necessità di tali requisiti?
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In questo caso la decisione è presa dall’assemblea. La responsabilità per avere male operato la scelta dell’impresa ricade dunque sui condomini. Ma l’amministratore li doveva informare della necessità dei requisiti tecnico-professionali. Sotto il profilo risarcitorio, ciò comporta che, in virtù del contratto intercorrente tra amministratore e compagine condominiale, il primo sia responsabile nei confronti del condominio in base all’art. 1218 c.c. (responsabilità contrattuale) per non avere esattamente adempiuto ai suoi obblighi.
Infine, vediamo il caso in cui l’assemblea deliberi l’affidamento dell’incarico ad un’impresa sprovvista dei requisiti, nonostante l’informazione dell’amministratore circa la necessità degli stessi.
Qui la decisione di affidare l’incarico ad un soggetto non idoneo è presa dall’assemblea, la quale ha operato tale scelta nonostante l’amministratore la abbia informata della necessità che l’impresa sia in possesso dei requisiti tecnico-professionali. La responsabilità ricade dunque sui condomini. Nessun rimprovero può essere mosso all’amministratore in quanto, dopo aver informato ed essere rimasto inascoltato ed avendo l’obbligo di dare esecuzione alla delibera, resta del tutto privo di autonomia di azione e potere decisionale. Nelle parole della Suprema Corte nella sopra citata pronuncia, non è possibile “prescindere dal ruolo effettivamente svolto dall’amministratore nella stipulazione del contratto e nella sua successiva attuazione, considerando anche l’ambito di autonomia di azione di cui egli eventualmente disponeva ed i poteri decisionali concretamente attribuiti ”.
In conclusione, viene ritenuto responsabile il soggetto che in concreto ha operato la scelta.
Qualora l’amministratore agisca di propria iniziativa, è importante che curi l’osservanza delle prescrizioni previste dalla legge, ponendo mente anzitutto agli adempimenti in tema di sicurezza sul lavoro, in base a quanto sancito dal D.Lgs. 81/2008, tra i quali rientra la verifica dell’idoneità tecnico professionale del soggetto incaricato del lavoro.
Qualora egli agisca in esecuzione di una delibera assembleare, stante l’obbligo di darvi attuazione, è importante che: nella fase di formazione della delibera egli informi l’assemblea della necessità di affidare l’incarico ad impresa idonea; nella fase di esecuzione della delibera egli curi di verificare l’idoneità dell’impresa scelta dall’assemblea e, se risulti non idonea, subordini l’avvio dei lavori ad un ulteriore passaggio assembleare, a seguito del quale, stante la volontà della compagine condominiale di procedere comunque, nulla potrà essergli rimproverato.
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