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Senza prova, niente rimborso. La proprietaria paga gli oneri condominiali al posto dell’inquilino.

Senza prova, niente rimborso. La proprietaria paga gli oneri condominiali al posto dell’inquilino.

Grava sulla locatrice l’onere di documentare degli esborsi sostenuti e richiesti a rimborso

Grava sulla locatrice l’onere di documentare degli esborsi sostenuti e richiesti a rimborso.

Il fatto. La proprietaria di un appartamento in condominio agisce contro il proprio inquilino per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per mancato pagamento delle ultime due mensilità di affitto.

La proprietaria chiede anche la restituzione degli oneri condominiali che l’inquilino avrebbe dovuto corrispondere al condominio e che, invece, la proprietaria – a suo dire – avrebbe anticipato di tasca propria.

L’inquilino si oppone alla domanda e, nelle more del giudizio di convalida dello sfratto, provvede al pagamento dei canoni scaduti. Sicché il Tribunale rigetta la domanda di sfratto. Inoltre, respinta anche la domanda relativa al mancato pagamento degli oneri condominiali per carenza di prove.

La Corte d’appello di Catania, con la sentenza n. 1011 del 16 giugno 2020, ha confermato la decisione del tribunale.

Mancato pagamento degli oneri condominiali. La Corte evidenzia come, nel caso in esame,l’inquilino abbia prodotto idonea documentazione (ricevute di bonifico bancario, ecc.) idonea a dimostrareil pagamento di tutti gli oneri condominiali a lui spettanti, contrariamente a quanto asserito dalla proprietaria di casa.

Quest’ultima, invece, non è stata in grado di fornire alcuna prova delle somme dovute dall’inquilina a titolo di spese condominiali e di quelle che lei avrebbe pagato al suo posto.

La prova grava sul locatore. È la proprietaria dell’immobile concesso in locazione a dover documentare gli oneri accessori dovuti dall’inquilino e quelli eventualmente non pagati.

In particolare, se – come nel caso di specie – la proprietaria sostiene di essere stata costretta ad anticipare al condominio oneri spettanti all’inquilino, avrà l’onere di produrre in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso.

Cosa dice la Cassazione. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità è chiara: “Nel giudizio in cui si controverta sul mancato pagamento di oneri accessori ex articolo 9 della Legge 392/1978, il locatore che agisca per l’adempimento assolve all’onere della prova qualora produca in giudizio il titolo contrattuale dal quale risulti l’importo periodico dovuto dal conduttore per le predette voci, o comunque la indicazione del criterio di calcolo che consenta di pervenire, attraverso una semplice operazione aritmetica, alla determinazione di tali importi.

“Diversamente, nel caso in cui gli oneri accessori non siano già predeterminati in contratto ma debbano essere calcolati in base ai criteri di riparto adottati in sede di bilancio preventivo e consultivo deliberato dalla assemblea dei condomini e siano dovuti dal conduttore a rimborso dei pagamenti effettuati dal locatore, l’onere della prova del credito gravante sul locatore dovrà ritenersi assolto, in caso di contestazioni da parte del conduttore delle singole voci dovute o della inesatta applicazione dei criteri di ripartizione ed erroneità dei conteggi, o dell’inesistenza delle spese sostenute dal locatore, se siano prodotte in giudizio le delibere condominiali approvative dei criteri di riparto delle spese e i documenti dimostrativi degli esborsi effettivamente sostenuti e richiesti a rimborso(Cass. civ. n. 22899/2016).

La decisione del caso. Nel caso di specie, come detto, è mancata completamente la prova degli esborsi sostenuti dalla locatrice.

La documentazione prodotta in giudizio (peraltro tardivamente) dalla proprietaria non si riferisce al pagamento degli oneri condominiali del periodo preso in considerazione, bensì al pagamento di oneri relativi ad un periodo successivo.

Documenti che, tra l’altro, smentiscono le affermazione della proprietaria. Addirittura, in una delle ricevute prodotte, l’amministratore di condominio fa espresso riferimento ad un bonifico eseguito dall’inquilino.

Domanda rigettata. Per la proprietaria di casa scatta la condanna alle spese processuali.

©Riproduzione riservata

Avv. Giuseppe Donato Nuzzo

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