Con la sentenza n. 506 del 15 luglio 2026, il Tribunale di Campobasso affronta una vicenda destinata a suscitare interesse nella pratica condominiale: può il titolare di una servitù di passaggio essere considerato, ai fini della ripartizione delle spese, come un vero e proprio condomino?
La risposta del giudice è negativa e si fonda su un principio tanto semplice quanto spesso trascurato nella gestione concreta degli edifici: la titolarità di un diritto di servitù non attribuisce alcuna comproprietà sulle parti comuni e, di conseguenza, non consente all’assemblea di applicare i criteri di riparto previsti dall’art. 1123 c.c. per i condomini.
La controversia nasce dall’impugnazione di una deliberazione assembleare con la quale il condominio aveva incluso la proprietaria di un’abitazione unifamiliare, confinante con il complesso condominiale, tra i soggetti tenuti a contribuire alle spese di rifacimento della rampa di accesso e del piazzale nella medesima misura prevista per i proprietari degli appartamenti.
La posizione della ricorrente
L’elemento decisivo della vicenda consiste nella particolare posizione giuridica della ricorrente.
La proprietaria era effettivamente condomina soltanto in relazione a un garage ubicato sotto il piazzale condominiale, per il quale risultava titolare di specifici millesimi di proprietà. Diversa era, invece, la situazione dell’abitazione principale, autonoma rispetto al fabbricato condominiale, alla quale si accedeva attraverso una servitù di passaggio esercitata sulla rampa e sul piazzale.
Proprio tale distinzione, già pacifica tra le parti, assume rilievo determinante. L’esistenza della servitù, infatti, attribuisce un diritto reale di godimento ma non determina alcuna partecipazione alla comproprietà delle parti comuni.
Il supercondominio non nasce dalla sola servitù
Uno dei profili più interessanti della decisione riguarda il tentativo del condominio di qualificare il rapporto come supercondominio costituito per fatti concludenti.
Il Tribunale respinge tale ricostruzione richiamando la recente giurisprudenza della Corte di cassazione, osservando che il supercondominio presuppone necessariamente la contitolarità delle parti comuni tra più edifici.
Non è sufficiente che un immobile tragga utilità da un bene appartenente ad altro condominio, né che esista una servitù di passaggio stabilmente esercitata.
La servitù e la comproprietà costituiscono diritti reali profondamente diversi e non possono essere sovrapposti.
Richiamando la più recente giurisprudenza di legittimità, il Tribunale ribadisce che il riconoscimento di una servitù costituita su beni condominiali non attribuisce al suo titolare la qualità di condomino né la comproprietà delle parti comuni.
Il corretto criterio di riparto: trova applicazione l’art. 1069 c.c.
Esclusa la natura condominiale del rapporto, il giudice individua la disciplina applicabile nell’art. 1069 c.c.
La norma stabilisce che le spese necessarie per la conservazione delle opere destinate all’esercizio della servitù gravano sul proprietario del fondo dominante; qualora tali opere rechino utilità anche al fondo servente, la contribuzione deve essere ripartita in proporzione ai rispettivi vantaggi.
La conseguenza pratica è di notevole importanza.
Il titolare della servitù non può essere chiamato a contribuire secondo i millesimi di proprietà, criterio che presuppone una situazione di comproprietà inesistente, ma soltanto nella misura corrispondente all’effettivo beneficio ricavato dall’utilizzo della rampa e del piazzale.
La stessa ricorrente, del resto, non aveva contestato l’obbligo di contribuire alle spese, bensì esclusivamente il criterio utilizzato dall’assemblea per determinarne l’entità.
I limiti del potere dell’assemblea
La sentenza offre anche un’importante precisazione sul perimetro delle attribuzioni assembleari.
L’assemblea dispone certamente del potere di deliberare in materia di gestione e di ripartizione delle spese comuni, ma non può modificare, attraverso una deliberazione adottata a maggioranza, il contenuto dei diritti reali risultanti dai titoli.
Attribuire a un soggetto la qualità di condomino, quando tale qualità non discende dalla proprietà delle parti comuni, significa incidere direttamente sulla sfera dei diritti soggettivi, materia che resta estranea ai poteri dell’assemblea.
Per questa ragione il Tribunale ritiene che la deliberazione sia affetta da nullità, evidenziando come l’organo assembleare abbia oltrepassato i limiti delle proprie competenze, pur precisando che la ricorrente resta comunque tenuta a contribuire alle spese secondo il diverso criterio previsto dall’art. 1069 c.c.
Le ricadute operative per amministratori e professionisti
La pronuncia richiama l’attenzione degli amministratori di condominio su un profilo che, nella prassi, può generare contenzioso.
La presenza di soggetti che utilizzano beni condominiali in forza di servitù, convenzioni o altri diritti reali limitati non consente automaticamente di applicare le tabelle millesimali previste per i condomini.
Occorre, invece, verificare con attenzione il titolo che disciplina il rapporto e distinguere tra comproprietà e semplice diritto di godimento.
Solo dopo tale verifica sarà possibile individuare il corretto criterio di contribuzione, evitando deliberazioni che rischiano di essere invalidate perché fondate su un’erronea qualificazione giuridica dei rapporti.
La decisione del Tribunale di Campobasso si inserisce, così, nel solco dell’orientamento della Corte di cassazione volto a ribadire che la disciplina del condominio e quella delle servitù rispondono a presupposti differenti e non possono essere confuse neppure quando l’utilizzo materiale del bene sia intenso o continuativo.
Conclusioni
La sentenza rappresenta un utile richiamo alla necessità di distinguere con precisione tra proprietà, comproprietà e diritti reali di godimento.
L’utilizzo di una parte comune, anche se stabile e continuativo, non trasforma il titolare della servitù in condomino né consente all’assemblea di applicare automaticamente i criteri di riparto previsti dall’art. 1123 c.c.
L’obbligo contributivo permane, ma trova il proprio fondamento nell’art. 1069 c.c., che impone una ripartizione proporzionata al concreto vantaggio derivante dall’esercizio della servitù. Si tratta di un principio destinato ad assumere rilievo in tutte quelle realtà immobiliari nelle quali convivono rapporti di condominio e diritti reali di godimento su beni comuni, imponendo una rigorosa verifica dei titoli prima dell’adozione delle deliberazioni assembleari.
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