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Sfratto e mediazione nello scenario post covid: quali prospettive?

Sfratto e mediazione nello scenario post covid: quali prospettive?

L’attuale sistema giurisdizionale non appare in grado di reggere l’ondata di conflittualità scatenata dalla crisi pandemica. E ora?

L’emergenza sanitaria per Covid-19 ha radicalmente cambiato le abitudini della nostra vita; l’evolversi e la diffusione del contagio ha condizionato la situazione lavorativa ed economica di tutti noi. Tutto ciò sta avendo un impatto devastante sulle società e sugli ordinamenti giuridici interni e internazionali.

Al fine di contrastare la diffusione dei contagi e salvaguardare la salute pubblica, le autorità hanno dovuto dichiarare lo stato di emergenza e imporre una serie di misure sanitarie restrittive che hanno limitato la circolazione e il normale svolgimento di tutte le attività relazionali.

La normativa straordinaria ha dovuto prendere in considerazione l’impossibilità e, comunque, la difficoltà di fare fronte ai pregressi impegni giuridici. Si è reso infatti necessario introdurre meccanismi di sospensione e differimento delle scadenze, oltre che di esenzione o almeno limitazione della responsabilità.

Il sistema giudiziario stesso ha subito dei cambiamenti proprio per adeguarsi alle modifiche conseguenti al variare delle normali condizioni di vita. Sono state introdotte disposizioni di carattere procedimentale e sostanziale, che hanno avuto un notevole impatto sulla gestione del sistema delle tutele dei diritti.

Per fronteggiare l’enorme conflittualità originata dalla pandemia, non gestibile in sede giudiziale, si è reso necessario attivare le tutele extragiudiziali, in particolare la mediazione. L’invito in mediazione, svolta prevalentemente con collegamento da remoto, è diventato uno strumento sempre più utilizzato dai Giudici anche in materie prima escluse.

A tal proposito, l’art. 3 comma 6 bis del D.L. 6/2020, convertito in L. 13/2020 e modificato dal D.L 18/2020, dalla L. 27/2020, dal D.L 28/2020 e dalla L. 70/2020, ha stabilito che il rispetto delle misure di contenimento del Covid 19 debba essere sempre valutato ai fini dell’esclusione ex art. 1218 e 1223 cc della responsabilità del debitore, anche in relazione all’applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardi od omessi adempimenti.

Il successivo comma 6 ter ha poi statuito che nelle controversie in materia di obbligazioni contrattuali, nelle quali il rispetto delle misure di contenimento dell’emergenza sanitaria può essere valutato ai sensi del comma 6 bis, il preventivo esperimento del procedimento di mediazione costituisce condizione di procedibilità della domanda.

Di conseguenza, le controversie per i ritardi, le sospensioni, gli annullamenti e gli inadempimenti contrattuali, derivanti dall’emergenza Covid-19, vanno ad aggiungersi alle materie obbligatorie ex art. 5 comma 1-bis del D. Lgs. 28/2010 (condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione, comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione a mezzo stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari), con la conseguenza che per intraprendere una causa civile è obbligatorio svolgere precedentemente un tentativo di mediazione.

Il legislatore ha inteso indicare che il rispetto delle misure di contenimento deve essere stimato dal Giudice per decidere in ordine alla responsabilità del debitore.

Di conseguenza il debitore, a causa della difficoltà economiche per misure di contenimento Covid-19, potrà eccepire che l’inadempimento è dipeso da causa a lui non imputabile facendo valere l’esimente della responsabilità per il ritardato, inesatto o mancato adempimento dell’obbligazione assunta. Il Giudice pertanto verificherà il ricorrere o meno del presupposto della mediazione e in caso affermativo inviterà le Parti ad espletare il procedimento di mediazione.

In particolar modo, nell’ambito delle procedure di sfratto per morosità conseguenti alla situazione di crisi determinata dalla pandemia Covid 19, (procedure per le quali la mediazione non costituisce condizione di procedibilità) secondo la nuova prassi, quando la morosità deriva da difficoltà e/o emergenza create dall’epidemia Covid-19, il Giudice invia le parti in mediazione non accogliendo l’istanza di rilascio dell’immobile.

In tal senso si è pronunciato il Tribunale di Venezia il 28 luglio 2020 laddove il Giudice ha rigettato l’istanza di rilascio dei locali ed ha invitato le parti in mediazione per un tentativo di definizione della vertenza, valutando la richiesta di determinare l’an e il quantum della riduzione del canone di locazione almeno per il periodo del lock –down.

Il Magistrato ha invitato le parti ad avviare il procedimento di mediazione che consentirebbe alle stesse di perseguire i loro interessi nel pieno rispetto delle più recenti normative sanitarie, tenendo conto delle contingenti difficoltà economiche e dei nuovi scenari in continua evoluzione. In questo senso si è pronunciato anche il Tribunale di Catania il 30 luglio 2020.

La morosità viene identificata non tanto come una reale volontà di non adempiere, ma quanto come una situazione contingente e di difficoltà dovuta all’emergenza sanitaria.

Il lock down viene identificato quale “grave motivo” ostativo all’emissione dell’ordinanza provvisoria di rilascio dell’immobile ex art. 665 c.p.c..In tal modo nei casi di morosità relativa ai mesi del lock down totale o parziale, si esclude l’emanazione sia di provvedimenti di convalida di sfratto sia di ordinanze provvisorie di rilascio.

L’attuale sistema giurisdizionale non appare in grado di reggere l’ondata di conflittualità scatenata dalla crisi pandemica. Le misure anticovid hanno rallentato l’ordinaria attività degli uffici giudiziari, così da provocare l’incremento di arretrati esasperando le ben note criticità strutturali della giurisdizione italiana.

In questo contesto, a seguito anche dell’impossibilità di eseguire provvedimenti di rilascio di immobili, trova ampio margine la mediazione, quale ambito per poter raggiungere un accordo stragiudiziale tra locatore e conduttore, con la possibilità di far emergere le problematiche che si trovano a dover affrontare entrambi, portandoli pertanto a individuare una soluzione basata sulle loro effettive esigenze in tempi brevi.

L’obbligatorietà della mediazione, pertanto, allenta la pressione del contenzioso sui tribunali e permette di trovare soluzioni consensuali più rapide.

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Dott.ssa Paola Girolami DPL Mediazione & Co.

Via Ruggero di Lauria 12/B - Milano 02/49717642 paola.giro@libero.it http://www.dplmediazione.it

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