Il Condominio è un ente di gestione che com’è noto è privo di personalità giuridica autonoma. Esso opera attraverso l’assemblea e l’amministratore, il quale è il rappresentante legale della collettività condominiale e si occupa, tra le altre cose, di inviare gli avvisi di convocazione alle assemblee agli aventi diritto e alla ripartizione delle spese inerenti agli affari comuni in base agli articoli del c.c. e al regolamento di Condominio.
Proprio le spese condominiali sono ripartite tra i proprietari delle unità immobiliari, per via del rapporto obbligatorio che intercorre tra Condominio e condòmino.
La suddivisione delle spese tra proprietario ed inquilino
A volte, tuttavia, l’unità immobiliare associata a determinate spese, non è abitata dal proprietario, bensì data in locazione a fronte di un contratto che genera a sua volta un obbligo di contribuzione alle spese condominiali così come anche previsto dalla Legge n. 392/1978 (Legge sull’Equo Canone).
In virtù di tale vincolo contrattuale spesso gli amministratori predispongono dei bilanci che tengono conto di una suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino sulla base di una tabella predisposta da CONFEDILIZIA, redatta con criteri di equità pattuiti dalle associazioni di categoria dei proprietari di immobili e degli inquilini.
Tale tabella indica come vanno ripartiti gli oneri accessori tra i soggetti interessati a servizi, prestazioni e altri tipi di spese, ma – è bene chiarire – ha solo valore informativo ed indicativo. Per essere a ogni effetto vincolante, infatti, anche al di fuori delle realtà condominiali, la tabella deve essere recepita direttamente nei singoli contratti in deroga, in modo da superare ogni dubbio o falsa interpretazione.
Nei rispettivi contratti di locazione, sarà sufficiente inserire la seguente clausola: “Per la ripartizione degli oneri accessori al presente contratto di locazione si fa rinvio alla Tabella di ripartizione oneri accessori proprietario / conduttore predisposta dalla Confedilizia e registrata a Roma – Atti privati al n. C 46286 in data 22.11.1994“.
Naturalmente sono possibili accordi nei quali questa suddivisione sia richiamata solo parzialmente: in questo caso bisognerà riportare a parte le voci che interessano, e allegare questo accordo speciale al contratto di locazione.
La stragrande maggioranza dei software gestionali permettono di configurare le impostazioni sulle singole gestioni in modo da automatizzare la suddivisione delle spese tra proprietario e inquilino e così nei bilanci, in tale ipotesi di ripartizione, ritroviamo i nominativi di entrambi i soggetti.
Ma è una prassi corretta?
Si può pretendere una suddivisione delle spese tra locatore e conduttore con dettaglio di quanto spetti all’uno o all’altro in un bilancio condominiale?
Il rapporto giuridico tra inquilino e Condominio
L’obbligo del pagamento degli oneri accessori da parte del conduttore riguarda esclusivamente le parti del contratto di locazione e non si riflette in alcun modo nel rapporto con amministratore e Condominio. L’inquilino, dunque, è un soggetto estraneo al Condominio, con il quale non sussiste alcun rapporto giuridico diretto e difatti, l’amministratore non ha titolo per avanzare alcuna pretesa economica direttamente nei confronti dell’inquilino in caso di morosità.
In caso di mancato pagamento degli oneri condominiali, l’amministratore può agire esclusivamente nei confronti del proprietario, poiché solo quest’ultimo è soggetto all’obbligazione condominiale. Tale principio è confermato dalla giurisprudenza costante (Cass. 12 gennaio 1994, n. 246; Cass., 09/12/2009, n. 25781; Trib. Bari, 10 marzo 2016, n. 1355; Trib. Parma 23 gennaio 2019; Trib. Roma, 19 aprile 2019, n. 8655; Trib. di Palermo, 30 settembre 2021, n. 3607; Trib. Avellino, 12 luglio 2024, n. 1389) che esclude la possibilità per il Condominio di agire con decreto ingiuntivo direttamente nei confronti dell’inquilino.
Implicazioni del riporto del nominativo dell’inquilino nella contabilità condominiale
A parere dello scrivente, l’inserimento del nominativo dell’inquilino nei bilanci condominiali (preventivi o consuntivi che siano) potrebbe generare l’erronea convinzione che per una data unità immobiliare vi siano due soggetti obbligati (proprietario e inquilino) nei confronti del Condominio, quando invece – per quanto spiegato sopra – l’unico obbligato è il proprietario.
Inoltre, in relazione al valore della tabella di Confedilizia sulla suddivisione proprietario-inquilino, si rimarca che essa può essere applicata solo se espressamente richiamata nei contratti; in questo senso operare l’addebito ad un soggetto o all’altro d’ufficio, sulla base di regole dedotte, ma prive di fondamento (la stessa Legge sull’Equo Canone è troppo generica sull’argomento) esporrebbe l’amministratore a critiche e contestazioni anche dai diretti interessati. Per imputare spese al proprietario ed altre all’inquilino, il mandatario del Condominio ha preventivamente esaminato i contratti di locazione? Diversamente si sarebbe arrogato un diritto-potere che non ha, non avendo contezza delle regole concordate tra locatore e conduttore a tal riguardo, che possono differire di volta in volta.
Ancora più grave, l’indicazione del nome dell’inquilino nel rendiconto condominiale configura una violazione di almeno uno dei principi cardine del GDPR Regolamento (UE) 2016/679 – normativa di riferimento in tema di privacy – in particolare quello della minimizzazione dei dati (art. 5, par. 1, lett. c), che impone che i dati personali siano adeguati, pertinenti e limitati a quanto necessario rispetto alle finalità per cui sono trattati.
Nel caso specifico del rendiconto condominiale, l’unico dato personale necessario e pertinente è il nominativo del proprietario, in quanto – si ribadisce – unico soggetto obbligato nei confronti del Condominio. Il nome dell’inquilino non è funzionale alle finalità di gestione condominiale e, pertanto, la sua inclusione sarebbe contraria al principio suddetto, con conseguente illegittimità del trattamento.
A tal riguardo si concorda pienamente con il lavoro dell’avv. Raffaele Marascio di TUTELA CONDOMINI, nella sua pubblicazione al quale si rimanda per i dovuti approfondimenti.
Il reperimento del consenso dell’inquilino
Alcuni potrebbero ritenere che l’inserimento del nome dell’inquilino nel rendiconto condominiale possa essere legittimato dal suo consenso.
Tuttavia, questa supposizione appare errata perché innanzitutto un consenso non può essere idoneo a legittimare un trattamento illecito. Secondo il GDPR, difatti il trattamento dei dati personali deve avere una base giuridica valida (art. 6). Nel caso del rendiconto condominiale, il trattamento dei dati personali dei condòmini trova giustificazione nell’adempimento di obblighi in capo ai medesimi e che invece non sussistono per gli inquilini.
Inoltre, a parere dello scrivente, il consenso potrebbe non essere realmente libero. Il GDPR prevede che il consenso sia libero, specifico e informato, mentre quello dell’inquilino potrebbe essere considerato non realmente libero, in quanto potrebbe sentirsi obbligato ad acconsentire per non creare problemi con il proprietario.
Chiarimenti del Garante per la protezione dei dati personali
Il Garante per la privacy ha più volte ribadito che i dati personali dei condòmini e di eventuali soggetti terzi devono essere trattati nel rispetto dei principi di necessità e pertinenza.
In particolare, ha chiarito che:
- L’amministratore può trattare solo i dati personali strettamente necessari alla gestione del Condominio.
- I documenti condominiali devono contenere solo le informazioni indispensabili e non devono riportare dati di soggetti estranei al rapporto condominiale.
- La comunicazione di dati personali all’interno del Condominio deve avvenire nel rispetto delle norme sulla protezione dei dati e dei principi di proporzionalità e minimizzazione.
Alla luce di questi principi, è evidente che l’inserimento del nome dell’inquilino nel rendiconto condominiale sarebbe un trattamento eccedente e non giustificato.
Eseguire la suddivisione spese condominiali tra proprietario ed inquilino come Gestore Immobiliare e non come Amministratore
Per quanto sopra, l’amministratore di Condominio dovrebbe astenersi dal riportare il nome dell’inquilino nel rendiconto condominiale, limitandosi a indicare il nominativo del proprietario, non solo perché non gli compete istituzionalmente, ma anche per non configurare illeciti che potrebbero portare a sanzioni contro il medesimo come meglio spiegato nel menzionato articolo dell’avv. Raffaele Marascio.
Qualora l’amministratore desiderasse sfruttare le qualità del proprio software gestionale, potrebbe benissimo generare una contabilità a parte, distinta e separata da quella ufficiale da trasmettere ai condòmini, previo:
- conferimento di incarico dal soggetto interessato;
- trasmissione di copia del contratto (in quanto ogni atto può prevedere regole diverse di imputazione spese);
- corresponsione di un adeguato emolumento (almeno si auspica).
Si tratterebbe, però, di un’attività da Gestore di immobili, più che da amministratore in sé e sarebbe bene, a parere di chi scrive, evidenziare agli amministrati la distinzione tra le due attività perché l’innalzamento generale della categoria passa anche per una compiuta informazione fornita a tutti i soggetti dell’intero settore che rafforzi il reciproco rispetto dei ruoli in modo da evitare pretese prive di qualunque fondamento.
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