Spese anticipate dall’amministratore al condominio: senza prove, niente rimborso

Il fatto. L’ex amministratrice cita in giudizio il Condominio per ottenere il rimborso di spese che avrebbe anticipato di tasca propria per la gestione condominiale. Circa 7 mila euro, per anticipazioni non restituite dal Condominio. Il condominio contesta la domanda. Secondo l’ente, le somme richieste dall’ex amministratrice non trovano alcun riscontro nella contabilità condominiale e nei deliberati assembleari.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 7708 del 27 maggio 2020, ha respinto la domanda dell’amministratore uscente per mancanza di prove del credito vantato dall’amministratrice uscente.

Le anticipazioni dell’amministratore. La decisione in commento ripercorre i princìpi affermati in giurisprudenza, soprattutto in ordine all’onere probatorio che grava sull’amministratore che chiedere la restituzione. Una questione, quella delle spese anticipate dall’amministratore, spesso al centro di controversie giudiziarie.  Vediamo il ragionamento seguito dal Tribunale di Roma.

Diritto al rimborso e onere della prova.  In termini generali, l’amministratore ha il diritto di ricevere preventivamente dal il Condominio la provvista necessaria per l’espletamento dell’incarico, non essendo tenuto a farvi fronte di “tasca propria” (art. 1719 c.c.).

Tuttavia, se vi sono state delle “anticipazioni” e si agisce in giudizio per recuperarle:

• l’amministratore“deve fornire la dimostrazione dei fatti che ne costituiscono il fondamento e, cioè, dell’esecuzione del negozio gestorio e dell’esborso effettuato in occasione di esso” (Cass. civ. 03/11/1984, n. 5573).
• mentre i condòmini (e quindi il condominio) – che sono tenuti, quali mandanti, a rimborsargli le anticipazioni da lui effettuate, con gli interessi legali dal giorno in cui sono state fatte, e a pagargli il compenso oltre al risarcimento dell’eventuale danno – devono dimostrare di avere adempiuto l’obbligo di tenere indenne l’amministratore di ogni diminuzione patrimoniale in proposito subita» (cfr. Cass. 30 marzo 2006, n. 7498).

Obbligo del rendiconto. Il diritto dell’amministratore al compenso e al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione al Condominio del rendiconto del proprio operato.

L’obbligo di rendiconto può dirsi adempiuto quando l’amministratore “abbia fornito la relativa prova attraverso i necessari documenti giustificativi non soltanto della somma incassata – oltre che, se del caso, della qualità e della quantità dei frutti  – e dell’entità e causale degli esborsi,ma anche di tutti gli elementi di fatto funzionali alla individuazione e al vaglio delle modalità di esecuzione dell’incarico, onde stabilire –anche in relazione ai fini da perseguire e ai risultati raggiunti – se il suo operato si sia adeguato, o meno, a criteri di buona amministrazione”.

L’amministratore non ha potere di spesa. Peraltro, «l’amministratore di condominio non ha – salvo quanto previsto dagli artt. 1130 e 1135 cod. civ. in tema di lavori urgenti – un generale potere di spesa, in quanto spetta all’assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese sostenute dall’amministratore».

Di conseguenza, «in assenza di una deliberazione dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra lui e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 cod. civ. – secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario – deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea» (Cass. civ. 27/06/2011, n. 14197; Cass. civ. 20/08/2014, n. 18084).

Inoltre, «il nuovo amministratore di un condominio, se non autorizzato dai partecipanti alla comunione, non ha il potere di approvare incassi e spese condominiali risultanti da prospetti sintetici

consegnatigli dal precedente amministratore e, pertanto,l’accettazione di tali documenti non costituisce prova idonea del debito nei confronti di quest’ultimo da parte dei condòmini per l’importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili,spettando, invece, all’assemblea … approvare il conto consuntivo,onde confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore» (Cass. civ. 28/05/2012, n. 8498).

La decisione del caso. Nella fattispecie è mancata del tutto tanto la prova delle specifiche circostanze nelle quali l’ex amministratrice assumesse di essersi trovata a (dover) sostenere delle anticipazioni,quanto la dimostrazione del modo (per lei oneroso) in cui via abbia fatto fronte.

Il giudice non ha condivisole considerazioni dell’amministratrice, secondo le quali, da un lato, il Condominio non ha allegato una sola richiesta di pagamento da parte di fornitori e di terzi per le causali date per pagate dall’attrice né ha contestato la mancata contabilizzazione da parte dell’amministratrice di versamenti teoricamente effettuati da condòmini; dall’altro, l’approvazione del rendiconto consuntivo gestione ordinaria 2012 e del rendiconto consuntivo gestione riscaldamento 2012/2013 sono di formazione successiva al passaggio delle consegne.

Osserva il giudice che:

1. “in primo luogo, anche un disavanzo di cassa (nel senso di un’eccedenza delle spese rispetto alle entrate), in mancanza della relativa situazione al momento dell’assunzione dell’incarico (….) e in difetto della prova della provenienza personale (di parte) del denaro impiegato per erogazioni avvenute in nome e per conto del condominio amministrato, non è di per sé sola costitutiva o semplicemente rivelatrice o indiziaria della sussistenza di un credito al rimborso di pretese anticipazioni;
2. in secondo luogo, l’amministratrice dimissionaria avrebbe avuto interesse a e onere di (appunto in quanto si assumeva creditrice in soddisfatta) far approvare dall’organo collegiale deliberante del Condominio, all’atto della conclusione del suo incarico (…), un consuntivo provvisorio di gestione che registrasse esattamente il conto economico finale e la situazione patrimoniale del momento, con le risultanze di cassa (e la composizione delle stesse) prima del passaggio delle consegne al nuovo amministratore nominato”.

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