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Sul rendiconto condominiale il Tribunale di Roma continua a sbagliare. In condominio non esiste un capitale netto

Sul rendiconto condominiale il Tribunale di Roma continua a sbagliare. In condominio non esiste un capitale netto

Le sentenze del Tribunale di Roma continuano a far discutere. Questa volta è la n. 15947 del 2 novembre scorso a suscitare non soltanto perplessità ma addirittura preoccupazioni. Nello specifico, ad allarmare sono alcuni passaggi della disposta CTU, ripresi nella sentenza

Secondo la sentenza in esame (si veda allegato), “la   contabilità   condominiale   è    una    contabilità    semplificata    redatta    secondo    le norme a presidio della partita semplice che   è   una   modalità   di   registrazione   delle   operazioni contabili suddivisa semplicemente in entrate ed   uscite”.   Orbene, è appena il caso di precisare come un tale criterio di tenuta della contabilità non sarebbe affatto in grado di valorizzare le posizioni di debito e di credito dei signori condomini, né le posizioni pendenti verso i fornitori e né i fondi accantonati come, ad esempio, proprio il TFR richiamato nella sentenza. Infatti, tutti questi fatti giuridici danno luogo a fatti amministrativi la cui rilevazione contabile richiede il ricorso al metodo della partita doppia e del criterio della competenza.

Ma non solo. La sentenza arriva a discorrere addirittura della necessità di presentare il Conto Economico all’interno del rendiconto condominiale quando, al contrario, l’art. 1130-bis del Codice civile richiede sì la presentazione del riepilogo finanziario ma che si compone del Conto Entrate e Uscite e della Situazione Patrimoniale e giammai del Conto Economico.

Ecco perché il rendiconto per solo criterio di cassa è sbagliato

Ma se a queste affermazioni del Giudice Capitolino ci siamo quasi abituati, l’aspetto più sorprendente arriva con una affermazione davvero incredibile. Nel dispositivo si legge  come “lo stato patrimoniale è  un    documento  contabile schematico che espone le attività e le passività del patrimonio condominiale con espressa indicazione del   saldo   e   cioè   del   patrimonio  netto.

Ora, con tutto il rispetto sempre dovuto alla Magistratura e alle sue sentenze, questa volta non sì può non rilevare l’assoluta gravità di tali affermazioni. Infatti, il condominio, quale ente privo di personalità giuridica e sprovvisto di autonomia patrimoniale, alla stregua dell’impresa di erogazione, non può conseguire né arricchimenti, né depauperamenti. E, dunque, il suo patrimonio, meramente gestorio, non può che rispondere “permanentemente” alla sola equazione A = P, ovvero senza alcun avanzo o disavanzo patrimoniale, né capitale netto di alcuna provenienza e formazione.

Le mie personali preoccupazioni sono quelle di vedere sempre di più consolidarsi un orientamento completamente errato in materia. E questo, evidentemente, a causa di un elenco di Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Roma platealmente inadeguato in termini di specialità e competenze su questa materia. Insomma, sono a rischio milioni di rendiconti condominiali a causa di principi assolutamente da censurare sul piano della più corretta disciplina ragionieristica condominiale figlia di quelle necessarie intersezioni tra diritto condominiale e scienza economico-contabile che nulla ha a che fare con queste CTU di stampo aziendalistico-commerciale, lontane anni luce dalle prerogative  e peculiarità giuridiche dell’ente condominiale.

Ma non solo. Se si cominciasse a traslare questi principi nei processi penali per appropriazione indebita o nelle domande restitutorie civili nei confronti degli amministratori, potremmo assistere ad una vera  e propria macelleria messicana a danno di una intera categoria a causa di una visione aziendalistico-commerciale del rendiconto condominiale propinata da parte di chi di condominio, evidentemente, non ne sa molto.

Quale coordinatore della Società Italiana di Revisione Condominiale Forense avverto il dovere di scrivere ed inviare le più opportune considerazioni scientifiche sul tema al Presidente del Tribunale di Roma.

Dott. Francesco Schena

Società Italiana di Revisione Condominiale Forense

Pacchetto Stato Patrimoniale

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Dott. Francesco Schena

Consulente e revisore condominiale. Mediatore civile e commerciale. Iscritto all’ordine dei Giornalisti delle Puglia. Collabora costantemente con la testata Il Sole 24 Ore, il Portale condominioelocazione.it di Giuffrè editore e IlTributario.it di Giuffrè editore. È stato docente a contratto per la formazione degli Amministratori di condominio presso l’Università degli Studi di Bari, Dipartimento di Giurisprudenza. È consulente Tecnico del Tribunale sia come revisore condominiale che come esperto in tema di tabelle millesimali. Direttore e/o autore di numerosi convegni e seminari di aggiornamento e approfondimento. Già relatore indipendente e/o moderatore di convegni giuridici e tecnici tenuti o accreditati da Ordini Professionali, Associazioni di categoria, di consumatori e culturali sul tema degli immobili, del condominio. info@studioschena.it

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