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Amministratore di condominio e assunzione dell’incarico di responsabile dei lavori: alcune considerazioni sulla reale concreta convenienza

Amministratore di condominio e assunzione dell’incarico di responsabile dei lavori: alcune considerazioni sulla reale concreta convenienza

Responsabile dei lavori o no? Questo è il dilemma..

Il Decreto Legge numero 77/2021, poi convertito in legge del 29 luglio 2021, numero 108 – in G.U. n. 81 del 30 luglio 2021 – ha ridato nuovo impulso alle procedure riferite ai lavori superbonus 110% grazie ad una acclamata semplificazione: l’eliminazione dell’obbligo di attestazione dello stato legittimo dell’immobile (tranne nei casi in cui le opere consistano anche in interventi di demolizione e di ricostruzione) che richiedeva ricerche ed incombenze burocratiche con notevole impiego (e – a parere dello scrivente – spreco) di tempo.

Superbonus in Condominio e Responsabile dei lavori. Fasi, procedimenti, formule e check-list

I general contractor e le Imprese che erano già sul campo in tale ambito, superato – seppur in parte – l’ostacolo rappresentato dalla conformità urbanistica, hanno dato, dai primi di giugno u.s., una decisa accelerata alle pratiche di loro competenza e da più parti arrivano notizie che le stesse sono ormai pronte agli ultimi step prima di dar inizio alle opere.

Queste fasi necessitano della collaborazione dell’amministratore che, nel reperire le autorizzazioni dell’assemblea per gli incarichi e gli impegni del caso, è certamente bene lieto di prodigarsi nell’interesse dei propri condòmini, convinto che dopo la conclusione delle opere, il patrimonio immobiliare da lui gestito risulterà valorizzato.

Meccanismi di incentivo per il superbonus 110%. Diversi interventi normativi registrati negli ultimi mesi hanno, tra le varie cose, fornito degli importanti strumenti per raggiungere le necessarie intese assembleari in ordine all’approvazione dei lavori superbonus 110%.

Ad esempio, è stata introdotta la possibilità di tenere assemblee in modalità telematica che ha senz’altro agevolato la possibilità per i condòmini di riunirsi in tutta sicurezza, in un momento storico come quello che stiamo vivendo in cui la Pandemia da COVID19 e relative varianti rende a dir poco difficile incontrarsi in presenza, rispettando le restrizioni imposte dai vari DPCM e i noti obblighi legati al possesso del green pass.

Poi, è stata disposta la riduzione del quorum deliberativo (fissato alla maggioranza degli intervenuti aventi almeno 1/3 dei millesimi) rispetto a quello che tradizionalmente sarebbe occorso per la tipologia dei lavori da eseguire.

Ancora è stato applicato nell’ambito del superbonus, l’istituto dell’ accollo, con il quale un soggetto denominato accollante (uno o più condòmini) si impegna, nei confronti degli accollati (i restanti condòmini), a mettere a disposizione i mezzi necessari (le risorse economiche)  per l’esecuzione dell’appalto. In pratica con l’accollo, un condòmino o un gruppo di questi può farsi carico dell’intera spesa.

Quest’ultimo meccanismo ha l’ovvia utilità di sbloccare situazioni di stallo derivate dal mancato raggiungimento di quorum deliberativi.

Partiamo, difatti, dall’ovvio presupposto che se tutto il Condominio aderisse alla medesima tipologia di beneficio fiscale (Sconto in fattura o Cessione del credito) si avrebbe una gestione della procedura più facile dalla parte di impresa e azienda erogatrice del prestito ponte.

Tuttavia, in un Condominio può accadere che su tale decisione (la tipologia di beneficio fiscale) non si trovino tutti d’accordo: d’altronde se dei condòmini avessero la liquidità occorrente, potrebbero pagare l’intera quota di loro pertinenza e detrarsi il credito di imposta del 110% in 5 anni realizzando teoricamente una redditività del 2% annuo.

Dunque, anche se il Condominio raggiungesse il quorum per l’approvazione dei lavori, il frazionamento decisionale sul beneficio fiscale a cui aderire potrebbe, di fatto, impedire il proseguimento della procedura perché gli altri soggetti dell’appalto potrebbero ritenere di non accettare di portarsi avanti con i restanti step, per la difficoltà di gestire una contabilità differenziata come quella che si prospetterebbe.

Utilizzando il meccanismo dell’accollo, invece, si avrebbe la possibilità di rimediare a tali eventuali situazioni di impasse generato dalla difficoltà di raggiungere un accordo, in quanto toglierebbe, alla minoranza contraria a Cessione del credito o Sconto in fattura, la possibilità di impugnare la delibera venendo meno il loro interesse in quanto non avrebbero più spese da sostenere.

Il compenso del Responsabile dei Lavori. Le lacune da colmare e le possibili soluzioni

Ridotti gli errori che determinano la decadenza dal beneficio fiscale del 110%. Il Decreto Semplificazioni, ora legge 108/2021, chiarisce anche gli errori per i quali è prevista la decadenza delle agevolazioni, con ciò mitigando i timori degli addetti ai lavori nell’assumersi responsabilità in ordine ad una procedura di fatto ancora non pienamente conosciuta.

Dalla normativa emerge che in caso di errori formali che “non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo”, non è prevista la decadenza delle agevolazioni.

Invece, si legge nel decreto: “nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione”.

Dunque, come regola generale la caratteristica dell’errore che funge da parametro per la perdita o meno dei benefici fiscali, è che sia formale e che non arrechi pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo. Anche in tal caso, peraltro, la decadenza della maxi-agevolazione di Stato scatta limitatamente al singolo intervento che è stato eseguito in difformità.

Responsabile dei lavori o no? Questo è il dilemma.. Per tutto quanto sopra, essendo stati ridotti molti vincoli o presunti tali, gli amministratori si sentono ormai ad un passo dal far decollare la procedura dei lavori superbonus 110% nei loro Condomini.

Proprio in questi giorni, l’ENEA, l’ente Nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile, nel report “Statistiche superbonus 110%”, ha reso noto che in concomitanza con l’introduzione della nuova CILA, vi è stato un boom di richieste per il superbonus 110%, con un aumento da luglio superiore al 45% (3.982) per gli edifici condominiali.

In diversi Condomini sono ormai già stati eseguiti i sopralluoghi dei tecnici legati ai general contractor o direttamente alle imprese esecutrici e da settembre, col ritorno dei condòmini dalle ferie, saranno certamente programmate le assemblee per le deliberazioni necessarie al fine di passare alla fase esecutiva.

A quel punto all’ amministratore si pone una decisione che per molti rappresenta un vero e proprio dilemma: assumere o no anche l’incarico di Responsabile Dei Lavori (in seguito RDL)?

Molti professionisti osservano che la gestione dei lavori straordinari porta già di per se tantissime complessità e quindi non ci sarebbe alcun bisogno di assumersi ulteriori responsabilità, ma allora perché per molti appare quasi un passo obbligato quello di integrare i compiti del RDL a quelli che normalmente gli spetterebbero in quanto rappresentante legale della committenza?

Nessun obbligo in capo all’amministratore ad essere anche il RDL. Iniziamo a sgomberare il campo già dai primi dubbi: non c’è alcun obbligo per l’amministratore di ricoprire anche i compiti di RDL.

Osserviamo altresì che nel tempo gli amministratori sono stati RDL negli appalti nei quali rappresentavano un dato Condominio; a volte senza neanche saperlo e altre, limitandosi a prendere atto di questo loro ruolo direttamente quando lo vedevano scritto sulla cartellonistica di cantiere, magari credendo che così dovesse essere, senza poter far nulla per cambiare questo stato di cose.

In effetti la funzione di RDL coincide istituzionalmente col ruolo di committente, sicché per non assumere i relativi compiti e farsi carico delle conseguenti responsabilità, occorrerebbe far nominare dall’assemblea, esplicitamente, un diverso soggetto, ma era un’attività che nella stragrande maggioranza dei casi non veniva espletata proprio perché non si conosceva questa eventualità.

Il RDL nel D. Lgs 81/2008. La legge 81/2008 ha invece posto l’accento sulla figura del RDL prevedendo espressamente la possibilità per il committente di nominarlo trasferendo ad esso tutte le responsabilità che altrimenti avrebbero pesato su di esso e quindi, nel caso del Condominio, sull’amministratore.

Si tratta di una facoltà, è vero, ma nel caso di opere caratterizzate da una particolare complessità, diviene necessario riflettere attentamente sul da farsi e potrebbe emergere che è preferibile adoperarsi affinché il Condominio affidi a professionisti ad hoc, tale compito.

Un amministratore che ha conoscenza di tale previsione normativa ed è consapevole della moltitudine di responsabilità connesse alla funzione di RDL, su appalti medio grandi o con lavorazioni piuttosto delicate (ad esempio consolidamenti di strutture che presentano criticità statiche), tende quasi sempre ad indirizzare il Condominio ad affidare i relativi compiti a persona diversa da lui.

Le maggioranze in Condominio: quorum speciali e ordinari.

Il RDL nell’ambito del superbonus 110%. Il fatto di sobbarcarsi di un onere – quello dell’assunzione dell’incarico di RDL – che la legge facoltizza a trasferire ad altri, sembrerebbe in alcuni casi quasi un’autoflagellazione, data la complessità di funzioni e incremento di responsabilità che ne deriverebbero; eppure, da più parti i rappresentanti legali del Condominio affermano che nei cantieri superbonus 110%, ricopriranno pure tale ruolo.

Ma perché, un amministratore dovrebbe decidere di svolgere anche il compito di RDL?

Ritengo che una risposta plausibile si ricavi dalla detraibilità del compenso dell’amministratore in ambito di superbonus: è ormai risaputo che nelle occasioni in cui è stata chiamata ad esprimersi (interpello 913-471/2020; interpello n. 911-492/2021) l’Agenzia delle Entrate ha affermato che l’unico compenso detraibile sia quello riferito al ruolo di Responsabile dei Lavori.

A parere dello scrivente sarebbe stato corretto e coerente con l’intero apparato normativo legato al superbonus, prevedere la detraibilità al 110% del compenso in quanto le attività poste in essere dall’amministratore sono fondamentali per permettere al Condominio di accedere ai benefici fiscali.

Inoltre, solo il rappresentante legale del Condominio ha la competenza nonché la legittimità a compierle in virtù del suo ruolo istituzionale: tant’è, però, che allo stato attuale il compenso straordinario per attività diverse dal RDL non rientra tra le voci di spesa detraibile al 110% e pertanto dovrebbe essere pagato a parte dal Condominio senza alcuna possibilità per i condòmini di detrarselo.

A parere di chi scrive, ben farebbe l’amministratore a farselo ugualmente riconoscere tale compenso perché, in rappresentanza del committente, svolgerebbe comunque attività impegnative, generanti responsabilità e da ritenersi senz’altro indispensabili per lo svolgimento del cantiere superbonus.

Dunque il compenso come RDL, qualora decidesse di assumere anche tale ruolo, andrebbe riconosciuto a prescindere dall’altro riconoscimento economico e – ritengo – giustamente in aggiunta.

È consigliabile, però, che nell’assunzione della carica in discorso, quantomeno l’amministratore si procuri tutte quelle informazioni utili per acquisire la consapevolezza necessaria in relazione alle responsabilità ed ai compiti da svolgere connessi alla figura di RDL, da considerare integranti a quelli tradizionali della gestione dei lavori straordinari.

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