Avv. Simona Leonelli (Iscritta all’Ordine Avvocati Terni)
I Super bonus ovvero Eco bonus e Sisma bonus, sono argomento di grande attualità. Accedere a tale possibilità significa però, porre in essere rapporti con figure che a vario titolo operano nel settore dell’edilizia, ma non solo (si pensi al professionista incaricato del visto di conformità).
I rapporti giuridici che sottendono alla complessa pratica del bonus 110%, non possono non essere regolati che da contratti.
Dire semplicemente che il contratto ha forza di legge fra le parti (art. 1372) appare formula vuota, se non si considera che ogni elemento presente o no nel contratto può determinare la buona riuscita dell’intera operazione.
Il committente (colui che beneficerà dei bonus fiscale)sarà pertanto chiamato alla sigla di documenti il cui contenuto vincolerà se stesso e ogni soggetto terzo chiamato alle realizzazione dell’opera.
Superbonus 110% il kit di sopravvivenza per l’amministratore di condominio
Il Contratto con i tecnici.
Il primo soggetto con cui il committente instaurerà rapporti giuridici sarà il tecnico abilitato,ovvero iscritto ad un ordine o ad un collegio professionale (aspetto essenziale al fine della regolarità delle asseverazioni ex comma 3 art.119 D.L. 34/20 s.m.i.).
Questi potrà valutare la fattibilità dell’opera ovvero, l’effettiva rispondenza degli interventi previsti alla normativa di legge (il doppio salto di classe energetica per ecobonus e/o un miglioramento delle misure antisismiche per il sisma bonus) in modo da poter usufruire dei benefici fiscali.
Quindi, accertato che le opere che si intendono realizzare garantiscono quanto poc’anzi detto e rientrano fra quelle previste dalla norma, verrà dato formale incarico al professionista per la realizzazione del progetto e del computo metrico.
Quindi verrà formalizzato l’incarico al direttore dei lavori, nominato un responsabile della sicurezza, nonché un tecnico asseveratore. Quest’ultimo dovrà essere in possesso, oltre che di idonea polizza assicurativa per la responsabilità professionale,di polizza prevista dall’art.dell’art. 119 comma 14 del decreto Rilancio e s.m.i.
Infatti, nonostante le modifiche ed integrazioni alla normativa di riferimento, che ha soppresso l’obbligo all’asseverazione iniziale, l’obbligo di idonea polizza assicurativa permane, anche in ragione delle asseverazioni per stato di avanzamento lavori e conclusiva. Sarà quindi opportuno acquisire detta polizza alla firma del contratto o in congruo termine espressamente previsto.
Le figure professionali sopra indicate, potranno essere ricondotte tutte ad un unico soggetto che abbia le capacità e professionalità tale da ricoprire, in maniera efficace e diligente tali ruoli, disciplinando ogni adempimento in un singolo contratto.
Qualora invece si opti per affidare gli specifici incarichi a soggetti diversi verranno predisposti tanti contratti quanti sono i professionisti coinvolti nell’operazione. Ultimo, ma non ultimo per importanza, è l’incarico che viene conferito al professionista che provvederà al visto di conformità.
Il contratto con l’appaltatore.
Acquisito il progetto ed il computo metrico sarà necessario scegliere (in riferimento alla natura dei lavori da svolgere) una o più imprese appaltatrici.Di norma, al fine di evitare il proliferare di contratti di appalto particolarmente difficili da gestire, potrà essere scelto un appaltatore principale, al quale viene consentita la facoltà di subappalto, in questo caso è sull’appaltatore principale che grava ogni e qualsiasi attività anche di carattere economico nei confronti del subappaltatore.
Appare rilevante fare in questa sede solo un cenno sull’importo dell’appalto e sulle modalità di pagamento.
Nei contratti che hanno per oggetto lavori per cui il committente intende usufruire dei benefici fiscali del Dl. 34/20si ricorda che l’importo dell’appalto dovrà rientrare nei prezzari regionali vigenti, ovvero “prezzi informativi dell’edilizia” edito dalla DEI, e comunque nei limiti dell’ammissibilità all’agevolazione previste dalla normativa in vigore.
Quanto sopra detto fa apparire l’intera operazione alquanto complessa, anche se è un’occasione sicuramente da cogliere, pur se con le dovute accortezze.
Avv. Simona Leonelli
Iscritta all’Ordine Avvocati Terni
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Come condominio abbiamo trovato un general contractor che ci ha mandato il contratto d’appalto con mandato senza rappresentanza. Nella seduta condominale si era deciso che il contratto dovrebbe essere controllato da un avvocato, per tutelarci, per elaborare un contratto a noi favorevole.
Siccome ci eravamo messo d’accordo con l’amministratore di dargli una percentuale del 2% sul totale dei lavori del Superbonus (preventivo superiore a 1.000.000€) per l’attività straordinaria e gli abbiamo chiesto di fare questo controllo. Lui ha detto che non è giurista e non ha le relative competenze e che dobbiamo pagare noi questi costi. Essendo lui il ns. legale rappresentante e avergli anche riconosciuto un compenso extra non tutti sono d’accordo. Come vede Lei la questione? Ci sono dei riferimenti normativi che allocano a lui questo onere? Ricordo anche che l’amministratore non ha presentato al momento della sua nomina, il preventivo con l’indicazione di tutti i compensi a lui dovuti. Grazie
avevo capito che si potesse lasciare un commento al quale veniva data una risposta. Ho capito male?
grazie