La base per iniziare i lavori agevolati con il “Superbonus 110%” parte dal progetto edilizio e documentazioni strettamente collegate, amministrative e fiscali, ciò che lega l’intero procedimento è, in particolar modo, il documento redatto ai sensi dell’art.9-bis d.P.R.380/2001 dal progettista per l’asseverazione dello stato legittimo dell’immobile alla normativa urbanistico – edilizia, ne concerne che nel momento in cui si da inizio ai lavori il fabbricato sia privo di vizi ed abusi edilizi.
Gli abusi edilizi in Condominio. Poteri ispettivi e responsabilità dell’Amministratore
Secondo una disamina generale degli interventi di efficientamento energetico, recupero del patrimonio edilizio esistente ed antisismici l’agevolazione fiscale del 110% introdotta dagli artt. 119 e 121 del c.d “Decreto Rilancio” così come canalizzante le disposizioni degli artt.14 e 16 D.L.63/2013 (conv. con mod. dalla L.90/2013) e dell’art.16-bis del T.U.I.R., presuppone, d’obbligo, la trasmissione di tutta la documentazione propedeutica all’incantieramento.
Comunicato, indi, l’inizio dei lavori non si esclude l’eventualità circa il subentro di variazioni rispetto agli atti depositati all’Ufficio Tecnico Comunale e trasmessi all’Agenzia delle Entrate ed all’ENEA, occorre, pertanto, discernere la loro entità.
A tal uopo vengono scartare le “tolleranze costruttive”, art.34-bis d.P.R.380/2001, non comportando rettifiche o integrazioni documentali, difatti le stesse, introdotte dal Decreto Semplificazioni, si contingentano entro i limiti del 2% per variazioni di altezze, distacchi tra edifici e dai confini, volumetria, superficie coperta e parametri sulla singola unità immobiliare per differenze geometriche, nelle opere di finitura e collocazione degli impianti.
Oltrepassata la tolleranza del 2% è secondo una “gerarchia” che necessita stabilire se le modifiche siano classificabili tra le “varianti in corso d’opera”, quali lievi mutamenti non condizionanti i parametri urbanistico-edilizi, cubatura, sagoma e destinazione d’uso e non causa di inosservanza alle prescrizioni del titolo edilizio, modifiche che saranno legittimate con la S.C.I.A. trasmessa a fine lavori ed accompagnata dall’attestazione del professionista circa l’assenza di difformità edilizie e variazioni essenziali.
Nato l’”abuso edilizio” durante il corso delle opere non è ammesso trascurare una tra le origini più diffuse, ovvero il mero o più considerevole errore progettuale, più frequente negli interventi di demo-ricostruzione per quelle differenze, che non rilevate in fase progettuale, appalesano incongruenze tra documenti e stato dei luoghi.
Non rara è avere a che fare con un rilievo metrico ante-progettazione errato o superficiale per errata “estrazione” dei dislivelli esistenti tra l’edificio e le aree circostanti, quote altimetriche tra il piano di campagna e quello progettuale, comportanti variazioni considerevoli.
Entrando anche nel merito degli interventi di efficientamento energetico non si ravvisa un totale esonero da eventuali discrasie essendo, infatti, sufficiente la semplice variazione nella sostituzione degli impianti, inficiante sia nel calcolo ex Legge 10, che nello stesso A.P.E. post operam, influente sui requisiti e sulle condizioni originariamente disposti. In tal senso se le opere hanno presupposto la presentazione della C.I.L.A. le variazioni daranno possibilità nell’adottare una procedura comportante la regolarizzazione mediante il versamento della sanzione amministrativa pecuniaria in corso d’opera per €333,33, 1/3 della somma dovuta se gli interventi sono stati ultimati, seppur si deve rimediate alla rettifica del corposo contenuto documentale trasmesso.
Medesimi casi ricorrono laddove siano presenti errori circa le superfici finestrate, rammentiamo la loro sostituzione viene ammessa tra gli interventi agevolati se mantenute le dimensioni originarie.
Escluse tolleranze di cantiere, varianti in corso d’opera ed interventi assoggettati alla CILA, si entra nel merito delle ben più gravi conseguenze se effettuati lavori comportanti difformità edilizie e/o variazioni essenziali, sempreché non intervenga l’illecita volontà nel voler ignorare quanto successivamente condurrebbe alla perdita delle agevolazioni per le verifiche postume dell’Amministrazione Finanziaria.
Realizzate difformità o variazioni essenziali seguirà un importante iter amministrativo, edilizio e penale, che nasce nel momento in cui notificata al responsabile dell’abuso, da parte dell’U.T.C., l’ingiunzione alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi, con unica facoltà per il soggetto costituita dalla presenza del requisito della doppia conformità al momento in cui realizzata l’opera ed al momento in cui trasmessa l’istanza di sanatoria.
Il titolare potrà presentare, nel termine di giorni novanta dalla notifica dell’ingiunzione o nel termine stabilito dal R.U.P., e sino all’irrogazione delle sanzioni amministrative, l’istanza di sanatoria, ottenendo il relativo provvedimento, previo versamento del contributo di costruzione in misura doppia, o nei casi gratuiti secondo il disposto di cui all’art.16 del T.U.E., con la consapevolezza che la mancata pronuncia da parte dell’Ufficio Tecnico decorsi sessanta giorni dalla presentazione del progetto costituisce diniego.
Il soggetto interessato sarà comunque assoggettato, laddove non trasmesso il progetto o non sanabili le opere all’acquisizione gratuita del bene al patrimonio del comune, oltre che alle sanzioni pecuniarie variabili da € 2.000 ad € 20.000, chiaramente le responsabilità civili e penali a carico del responsabile dell’abuso incombono anche sulle figure professionali coinvolte, quali progettista, direttore dei lavori, nonché sulle imprese che si prestano a mutare gli interventi edilizi senza titolo alcuno.
Ai fini della fruizione del Superbonus 110% non vi saranno, purtroppo, margini di recupero, se non il buon fine del provvedimento per l’instaurazione di un nuovo “percorso” omnicomprensivo delle oltre quaranta documentazioni propedeutiche all’ottenimento del Bonus 110%.
Difformità edilizie, siano esse parziali o totali, e variazioni essenziali, negli interventi agevolati al 110% potranno verificarsi, prettamente, negli interventi di demo-ricostruzione, ad esempio se effettuato ampliamento volumetrico durante la ricostruzione con cubatura eccedente rispetto a quella autorizzata. Il perché si perda l’incentivo fiscale risiede nella determinazione del legislatore nel voler legare tra esse normative fiscali ed urbanisitico-edilizie.
Metodi, modi e modalità per evitare “spiacevoli decorsi” di un buon iter Superbonus 110% risiedono nell’adozione di peculiari accorgimenti quali la verifica approfondita dell’intero immobile portata da misurazioni dettagliate, corretti computi e calcoli plano-volumetrici, ivi compresi gli indici delle superfici finestrate, ma, soprattutto negli interventi di demo-ricostruzione se la ricostruzione avviene in area di sedime diversa dalla preesistente fondamentale è il rilievo strumentale topografico, in quanto non ammesso affidarsi alle sole misurazioni metriche.
A seguito dei superiori cenni ne diviene un risultato più o meno gravoso a compromissione della fruizione del beneficio fiscale, posto l’iter procedimentale imposto in relazione alla modifica introdotta in cantiere, ancora una volta detta le regole la normativa urbanistico-edilizia.
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