Superbonus e abusi edilizi: il ruolo dell’amministratore di condominio e del responsabile dei lavori

Ancora ad oggi la confusione portata dai tantissimi emendamenti normativi registrati in ambito Superbonus, genera parecchia insicurezza tra i condòmini e gli addetti ai lavori.

Non è un caso se giunti a quasi 1 anno dall’entrata in vigore del testo di base della normativa in discorso (DL 34/2020, poi legge 77/2020) non sia praticamente partito alcun cantiere.

Non è stata solo la mancanza delle normative di attuazione a costituire la ragione principale di tali freni (lacune poi sostanzialmente colmate nel tempo), ma anche la difficoltà di coordinare una normativa dedicata ad una procedura così unica come il Superbonus – e quindi caratterizzata da specialità – con altre normative.

Superbonus in Condominio e Responsabile dei lavori. Fasi, procedimenti, formule e check-list

L’intenzione esplicitata e disciplinata con una norma sul superbonus, cioè, doveva innanzitutto fare i conti con l’applicazione nel concreto della stessa, considerando eventuali contrasti con altre leggi previgenti.

Tali contrasti sono stati evidenziati (a ragion veduta o no, non è questa la sede per analizzarli) da diversi autori e tecnici del settore e i condòmini si lasciano tutt’oggi condizionare da queste riflessioni dottrinarie lette su web.

La confusione che ne deriva genera a sua volta il timore di avviare una procedura, con i condòmini che si vedono combattuti tra il desiderio di sfruttare un’opportunità unica e una preoccupazione amplificata dall’alta posta in gioco: il valore delle opere da realizzare che assume livelli impensabili fino a pochi mesi fa.

Di fatto, la paura di conseguenze in caso di errori, peraltro neanche causati da loro direttamente, sta ancora ad oggi rallentando l’avvio dei cantieri.

Esempio di decadenza dal diritto al beneficio fiscale.

Tra i tanti, si evidenza un rischio specifico su tutti: quello di far decadere i condòmini dal beneficio fiscale.  In cosa consiste tale eventualità?

In sintesi, decadere dal beneficio dell’agevolazione, vuol dire che i condòmini potrebbero essere chiamati a corrispondere la somma per la quale emergesse che non avevano il diritto di goderne; potenzialmente anche l’intero importo di competenza della propria unità immobiliare.

Facciamo un esempio. Mettiamo che in un Condominio di 60 proprietari si assegnino lavori Superbonus (cappotto termico, sostituzione caldaia centralizzata, sismabonus, etc.) per 5 milioni di euro, con una quota pro-capite potenziale di 90 mila euro, che però non verrebbe corrisposta grazie al fatto di aver aderito all’opzione SCONTO IN FATTURA.

Probabilmente mai nella vita, tali persone avrebbe appaltato opere come quelle, impegnandosi per un pagamento così alto, senza la convinzione di non dover pagare nulla, stando ai benefici fiscali sbandierati da più parti da almeno luglio 2020.

Immaginiamo, dunque, cosa accadrebbe a questi condòmini qualora incorressero in un’ipotesi di decadenza dal beneficio fiscale: verrebbero chiamati a pagare con le loro tasche la quota parte dei lavori superbonus appaltati con la sola convinzione di non dover corrispondere nulla e considerato gli esiti positivi di tutti gli step antecedenti all’esecuzione dell’opera.

Le conseguenze sarebbero disastrose e proprio il timore di essere chiamati a questa evenienza, rappresenta un ostacolo ad avviare l’intero procedimento.

Il rischio della decadenza, derivante da abusi edilizi rilevati.

In effetti, su tal punto, da più parti arrivavano considerazioni autorevoli sul rischio concreto incombente sui condòmini derivante da errori – anche di valutazione – commessi da soggetti terzi ai quali non potevano far altro che affidarsi per le varie fasi attinenti il Superbonus.

Tali riflessioni dottrinarie traevano prettamente fondamento dal TUE (D.P.R. 380/2001 e s.m.i.) laddove al Capo III, art. 49, vengono trattate le “Disposizioni fiscali” con specifico riferimento agli interventi abusivi.

Tale norma stabilisce che “gli interventi abusivi realizzati in assenza di titolo o in contrasto con lo stesso, ovvero sulla base di un titolo successivamente annullato, non beneficiano delle agevolazioni fiscali previste dalle norme vigenti, né di contributi o altre provvidenze dello Stato o di enti pubblici”.

Nel dettaglio, vengono identificate le possibili difformità inerenti al “contrasto” con il titolo, che riguardano violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che eccedano per singola unità immobiliare il 2% delle misure prescritte, oppure il mancato rispetto delle destinazioni e degli allineamenti indicati nel programma di fabbricazione, nel piano regolatore generale e nei piani particolareggiati di esecuzione.

Era dunque diffusa, tra i condòmini, la paura di vedersi revocato il beneficio fiscale per colpa di errate verifiche sullo stato legittimo dei luoghi, che, come sappiamo, ha una stretta attinenza con la conformità urbanistica.

I più, non erano disposti a rischiare di dover pagare decine e decine di migliaia di euro, per abusi edilizi commessi da vicini e magari non rilevati dal gruppo tecnico preposto, affidatario del Condominio. Tutte colpe, dunque, non riconducibili direttamente a loro, ma che a conti fatti avrebbero potuto delegittimare il diritto al beneficio fiscale al quale avevano avuto accesso e dunque ricadere sui condòmini stessi.

Ad oggi, però, tale rischio sembra superato dalla recente normativa, così come anche chiarito dal MEF in occasione di una risposta all’interrogazione Parlamentare (in particolare alla Camera) del 15 settembre 2021.

Ciò che il Ministero ha sostenuto è che “in presenza di un edificio legittimamente edificato e quindi provvisto di concessione edilizia o titolo abilitativo, eventuali abusi edilizi NON devono essere indicati nella CILA e NON costituiscono neanche causa di impedimento per poter beneficiare del Superbonus 110%.”

Il Decreto Semplificazioni”, ora Legge n. 108 del 29 luglio 2021, sulla decadenza dal diritto al beneficio fiscale.

La posizione del MEF appena esaminata, è evidentemente conseguenza di quanto previsto dal “Decreto Semplificazioni” – ora Legge n. 108/2021 – che ha mitigato i rischi esposti sopra, andando a prevedere espressamente i casi di decadenza dal beneficio in discorso.

In particolare, tale normativa dispone innanzitutto che non c’è il rischio di perdere il Superbonus 110% in caso di “violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo”.

Nel caso in cui invece dai controlli dovessero risultare degli abusi rilevanti, il beneficio decadrà solo in riferimento agli interventi abusivi, mentre si potrà procedere con gli altri lavori se questi risultano conformi alle regole.

Nello specifico si sono previste delle ipotesi ben precise ed esclusivamente in tali evenienze si configurerebbe la perdita “totale” del Superbonus 110%; ossia quando:

• la CILA(S) non viene presentata;
• i dati riportati sulla CILA(S) non corrispondono a quelle che sono le effettive caratteristiche dell’immobile;
• nella CILA(S) non sono presenti gli estremi del titolo abilitativo riguardante l’immobile o del provvedimento apposito per le costruzioni realizzate prima del 1967;
• nella CILA(S) sono presenti le attestazioni di cui al punto precedente, ma i dati non corrispondono al vero.

A ben vedere, dunque, sembra che le probabilità che si avveri anche solo una delle ipotesi indicate, sono davvero scarse.

In ragione di tale ultima considerazione si può ritenere che un cantiere superbonus, oltre alle complessità e criticità di un normalissimo appalto di lavori edili, non dovrebbe avere.

Le difficoltà che potrebbero derivare dai cantieri superbonus, cioè, sembrano ormai più in relazione alla tipologia di opere che al rischio di errore burocratico o di verifica tecnica.

Certamente realizzare un cappotto termico, tanto più in edifici con facciata in cortina, è qualcosa di particolarmente laborioso, così come lo è l’esecuzione di opere anti-sismiche, ma sono lavori che potrebbero essere appaltati in ogni momento dal Condominio a prescindere dalla presenza o meno di agevolazioni fiscali.

Il ruolo dell’amministratore di condominio e del responsabile dei lavori

E allora cosa farebbe l’amministratore in caso di deliberazioni di tali lavori? Rimetterebbe il mandato per timore di gestire un cantiere così articolato?

Invece personalmente ritengo che la prospettiva rappresentata dal Supebonus, sia l’occasione per i rappresentanti legali del Condominio di attivarsi una volta di più nella cura dell’interesse dei propri clienti, gestendo – in un modo per cui solo gli amministratori ne avrebbero le competenze – un procedimento finalizzato alla valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Spetterà, dunque, all’amministratore attivarsi per superare quella asimmetria informativa che lo separa dai condòmini con le loro convinzioni, ma per farlo dovrà preventivamente documentarsi sulla corretta procedura da gestire (attività, fasi, etc.), responsabilità ed attribuzioni, anche come Responsabile Dei Lavori.

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