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Superbonus: perchè abbandonare il progetto per via delle lungaggini burocratiche? Ecco le garanzie per il committente

Superbonus: perchè abbandonare il progetto per via delle lungaggini burocratiche? Ecco le garanzie per il committente

Ecco quali sono i meccanismi di garanzia per il superbonus

Sicuramente ci sono delle complessità derivanti dal fatto che lo Stato, avendo annunciato il rimborso sostanzialmente totale delle spese afferenti i lavori in discorso, ha previsto un sistema di garanzie per se a tutela dei fondi stanziati (o che verranno stanziati), traslando in ambito privato tanti meccanismi previsti per i lavori pubblici.

Nella sostanza, però, non sono altro che opere realizzabili nell’ambito di un normale cantiere edile in Condominio che dal lato dell’amministratore (il perno su cui ruota l’intera procedura) si traducono contabilmente in una gestione straordinaria, alla stessa stregua di tanti altri gestiti negli anni passati.

Superbonus in Condominio e Responsabile dei lavori. Fasi, procedimenti, formule e check-list

Rischio di abbandonare il progetto per via delle lungaggini burocratiche. Certamente in ambito superbonus, l’ampiezza della burocrazia prevista per far partire e gestire le opere, è tale da richiedere tantissime attività già prima di avviare il cantiere e su tale aspetto, in effetti, abbiamo delle complessità aggiuntive rispetto a quanto normalmente avviene per altri cantieri.

Così accade che i tempi intercorrenti dal momento in cui il Condominio ha manifestato l’intenzione di fruire dell’opportunità in discorso, al momento in cui concretamente si attuano, si allungano a volte stancando i condòmini stessi e sfiduciandoli.

Gli amministratori, peraltro, vengono subissati di telefonate ed e-mail con richieste di informazioni sullo stato di avanzamento delle varie fasi e a loro volta rischiano di scoraggiarsi per colpa di lungaggini che ovviamente non dipendono da loro.

Questi ritardi sono, in parte, dovuti ad una normativa che è stata oggetto di innumerevoli emendamenti e quindi anche a leggi entrate in vigore, gli operatori hanno (con una ragionevole prudenza) preferito attendere risposte ad interpelli o pareri di ADE e MEF (che in quest’ambito assumono un’importanza assoluta) o ulteriori normative di attuazione come i Decreti Ministeriali.

Cambio di prospettiva. In quanto fruitori ultimi del Superbonus siamo (naturalmente) portati a valutare negativamente tutti questi ritardi, quasi dovessimo sfogare su qualcuno lo stress derivante dalla paura di non farcela: di non riuscire a fruire in tempo utile dei benefici fiscali del 100 o 110 per cento, a seconda dell’opzione alla quale si è aderito.

In realtà dovremmo cambiare prospettiva di veduta: il sistema di garanzie previste dallo Stato, si traducono in garanzie per tutti noi: condòmini ed amministratori.

Meccanismi di garanzia per il superbonus. Alla fine, non sono altro che meccanismi a tutela anche e soprattutto del Condominio-committente e tra questi menzioniamo in particolare le asseverazioni e le attestazioni.

La differenza tra questi due atti è già stata spiegata da altra pubblicazione dello scrivente.

Poi ci sono i SAL (Stati di Avanzamento Lavori). Essi rendicontano sull’effettivo progresso delle opere in quanto riportano anche la contabilità dei lavori parziali eseguiti in quella specifica fase. Ne sono ammessi al massimo tre per ogni intervento complessivo e ciascun SAL deve riferirsi ad un valore minimo del 30% dell’intero intervento.

I SAL rappresentano, dunque, una garanzia per il committente che i lavori stanno proseguendo con le giuste tempistiche e le corrette modalità contrattuali.

Si tratta di strumenti che rafforzano la posizione del Condominio e che, nell’ambito dei cantieri privati, troviamo specificatamente in ambito  superbonus.

Oltre a queste (giusto per citarne alcune) ve ne sono altre che riguardano i cantieri “tradizionali” e che gli amministratori, da rodati professionisti quali sono, conoscono alla perfezione.

Ad esempio, abbiamo la garanzia decennale per i lavori edili realizzati ex art 1669 c.c. che testualmente recita: “Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.”

A tal riguardo la Suprema Corte a sezioni unite (Cass., SS.UU., 27 marzo 2017, n. 7756), sembra ormai aver posto un sigillo sulla linea del più recente indirizzo giurisprudenziale: la garanzia decennale di cui all’art. 1669 c.c. non riguarda solo interventi edili finalizzati a realizzare nuove costruzioni, ma “ben può estendersi a qualsiasi intervento, modificativo o riparativo, eseguito successivamente all’originaria costruzione dell’edificio”.

Il compenso del Responsabile dei Lavori. Le lacune da colmare e le possibili soluzioni

Questo implica che la responsabilità dell’appaltatore per vizi riscontrati dopo la conclusione dell’opera, attiene non solo la realizzazione dell’edificio in se, ma anche l’opera realizzata successivamente alla costruzione dell’edificio.

Poi abbiamo le attività di verifica dei requisiti dell’appaltatore che debbono essere eseguite dall’amministratore e/o dal RDL ove nominato.

Anche su tale punto ho avuto modo di entrare nel merito in una pubblicazione dedicata.

Infine, abbiamo le clausole contrattuali come penali classiche per il mancato rispetto dei termini di riconsegna cantiere o a titolo di risarcimento per eventuali maggiori danni patiti.

A tal proposito si riporta qui sotto una clausola elaborata in collaborazione con l’avv. Domenico Sarcina (avv. del Foro di Barletta; direttore CSN APICE):

“Per ogni giorno di ritardo nell’ ultimazione dei lavori appaltati oltre il termine sopra detto, sarà applicata una penale, a carico dell’appaltatore, pari a €. ___,00 (Euro ____/00), da contabilizzare nell’ ultimo pagamento, salvi i maggiori danni subiti dal Committente.

Qualora per motivi imputabili all’appaltatore, le opere non dovessero essere completate entro il _________ , questi dovrà ultimarli senza alcun compenso, essendo i condòmini impossibilitati a detrarre o cedere il credito d’imposta.

Al condòmino che avrà optato per la detrazione diretta, dovrà essere riconosciuto il 10 % della somma a lui spettante e che non avrà potuto detrarre o cedere”.

Le garanzie a favore del Condominio sono, dunque, molteplici e la guida sapiente del proprio amministratore saprà assicurare a tutti i potenziali fruitori del superbonus un ottimale utilizzo anche degli strumenti sopramenzionati.

Il compenso del Responsabile dei Lavori. Le lacune da colmare e le possibili soluzioni

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