Come noto, l’art. 1130-bis c.c. stabilisce che l’amministratore deve convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio. Tale disposizione si configura come norma imperativa, volta a garantire trasparenza, regolarità e certezza nella gestione condominiale.
Regolamento condominiale: fonte di obbligo per chi?
Il regolamento di Condominio può prevedere un termine più breve per la presentazione del rendiconto, ma tale disposizione è vincolante per l’amministratore?
Il regolamento condominiale vincola i condòmini sottoscrittori e (qualora richiamato espressamente in un rogito o il documento sia registrato) i successivi proprietari, mentre l’amministratore non è parte del contratto sociale condominiale e non ha sottoscritto il regolamento (salvo che sia anch’egli condòmino).
La sua posizione è regolata dall’incarico assembleare e dalla legge, non da un atto privatistico stipulato da terzi.
Se l’amministratore è esterno, e il regolamento prevede un termine più breve, tale termine non appare considerabile vincolante se non è stato espressamente recepito nell’incarico.
Possibile obiezione: il dovere di curare l’osservanza del regolamento
Si potrebbe obiettare che l’art. 1130, comma 1, n. 1 c.c. dispone per l’amministratore il dovere di “curare l’osservanza del regolamento di condominio”. Questo non significa, tuttavia, a parere di chi scrive che egli sia soggetto ad ogni disposizione regolamentare come parte contrattuale.
Il dovere di curarne l’osservanza riguarda i comportamenti dei condòmini, non obblighi aggiuntivi dell’amministratore oltre quanto previsto dalla legge e dal suo mandato.
Ne consegue che, salvo previsione espressa nell’incarico, l’amministratore non possa essere censurato (o peggio, revocato per giusta causa) qualora abbia rispettato il termine legale di 180 giorni, anche in presenza di un termine regolamentare più stringente.
Clausola contrattuale e assunzione consapevole dell’obbligo
Affinché un termine più restrittivo di quello legale possa vincolare l’amministratore esterno, è necessario che tale obbligo sia assunto contrattualmente nel momento della nomina. In tal caso, si tratterebbe di una libera pattuizione tra Condominio e professionista, che rientra nell’autonomia contrattuale delle parti.
Questa scelta comporta tuttavia che ogni candidato ad assumere l’amministrazione del Condominio riceva copia del regolamento di Condominio prima della candidatura, con esplicita evidenza delle clausole che incidano sull’organizzazione della gestione, come un termine ridotto per il rendiconto.
Certamente, tale trasmissione non comporta implicazioni sulla privacy, trattandosi di documento non contenente dati sensibili e destinato per sua natura alla conoscibilità da parte di soggetti interessati alla gestione condominiale.
Il candidato, poi, dovrà rilasciare una dichiarazione di conoscenza e accettazione del regolamento, incluso l’eventuale termine più stringente per la presentazione del rendiconto.
Tale clausola previsionale di un termine ridotto, potrebbe influenzare la decisione di candidarsi, in quanto il professionista potrebbe ritenere l’obbligo non compatibile con la propria organizzazione interna.
In alternativa, il candidato potrebbe decidere di aumentare il proprio compenso, proprio per tener conto della maggiore pressione organizzativa richiesta.
In questo senso, l’obbligo contrattuale rappresenterebbe una pattuizione volontaria, ma consapevole, che può avere effetti anche sul piano economico e sulla concorrenzialità tra le offerte.
Si riporta qui di seguito una ipotesi di clausola contrattuale che può essere inserita nel contratto di incarico tra Condominio e amministratore.
Clausola contrattuale – Termine per la presentazione del rendiconto
Art. [__] – Termine per la presentazione del rendiconto condominiale
Il sottoscritto [Nome e Cognome], in qualità di amministratore del Condominio sito in [indirizzo], dichiara di conoscere, accettare espressamente e di rispettare il termine previsto dal Regolamento condominiale per la presentazione del rendiconto annuale, seppur inferiore al termine massimo di 180 (centottanta) giorni dalla chiusura dell’esercizio, come previsto dall’art. 1130-bis c.c.
Pertanto, l’amministratore si impegna a convocare l’assemblea per l’approvazione del rendiconto entro e non oltre il termine di [___] giorni dalla chiusura dell’esercizio, come indicato nel Regolamento condominiale vigente.
Il presente impegno costituisce elemento essenziale del contratto di incarico e la sua violazione potrà essere valutata ai fini della revoca dell’amministratore per giusta causa, fermo restando quanto previsto dalla normativa vigente.
Marco Venier, Amministratore di Condominio, revisore dei conti condominiali
Presidente nazionale UNICONDOMINIO
Il rendiconto e la revisione condominiale. Statuto concettuale e metodologico. 2° Edizione
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