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Decreto Aiuti Quater e Superbonus: perché la nuova finestra temporale non può conciliarsi con l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile?

Decreto Aiuti Quater e Superbonus: perché la nuova finestra temporale non può conciliarsi con l’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile?

Analisi dei possibili scenari alla luce del nuovo intervento legislativo

In Gazzetta Ufficiale è stato pubblicato il Decreto Legge n. 176/2022 che contiene nuove regole per il superbonus 110% e nuovi termini per la cessione del credito.

Dal punto di vista pratico, per usufruire del Superbonus al 110% i condomini devono presentare la certificazione di inizio lavori, ma devono prima aver deliberato ed approvato gli interventi in assemblea di condominio. I condomini che già hanno deliberato devono solo presentare la CILAS. Per tutti gli altri i tempi saranno molto stretti. Ecco i possibili scenari

La prima considerazione che s’impone, è quella sulla rilevanza dell’elemento temporale indicato come una delle condizioni necessarie, affinché l’agevolazione fiscale venga fruita al 110% anche per tutto il 2023, e non, come accadrebbe nel caso contrario, al 90% (per poi seguire la progressiva diminuzione, per effetto del previsto decalage).

Le possibili ipotesi da analizzare sono due:

  1. quella relativa al caso in cui i lavori non siano stati ancora deliberati;
  2. e quella, viceversa, relativa al caso di un condominio nel quale, pur essendo intervenuta una delibera autorizzativa degli interventi agevolati, non sia stata ancora depositata la CILAS.

Ovviamente, nella prima ipotesi, l’enunciato del Governo, di fatto, si sostanzia nell’impossibilità concreta di accedere al superbonus nella percentuale del 110%, per una considerazione giuridica e fattuale di fondo.

Abbiamo imparato in questi due anni che il c.d. 110% è (e resta) un’operazione articolata e complessa che è frutto di un’intensa attività di programmazione da parte dell’amministratore, il quale, per garantire (o tentare di farlo) la buona riuscita dell’intera operazione, deve avere cura di predisporre una serie di assemblee finalizzate alla condivisione di un vero e proprio cronoprogramma delle attività da realizzarsi, in modo da condividere ogni singola determinazione assunta (o da assumere) con i propri amministrati.

Se è vero (come è vero) quanto presupposto, a parere di chi scrive, è assolutamente impensabile (o quanto meno tecnicamente non opportuno) che, se alla data del 10 novembre u.s. non sono ancora stati approvati i lavori, si possa correttamente e tempestivamente calendarizzare l’unica assemblea possibile, nel corso della quale, in barba ad ogni eventuale pianificazione, si proceda contestualmente:

  • alla verifica della fattibilità dell’opera;
  • alla deliberazione degli interventi necessari, all’approvazione dei progetti esecutivi;
  • alla nomina di tutti i professionisti coinvolti nella procedura ed all’approvazione del piano di riparto del fondo speciale.

Il tutto, ovviamente, tacendo delle difficoltà cagionate dal blocco delle cessioni e presupponendo che siano stati (almeno) già eseguiti i sopralluoghi presso i singoli appartamenti con l’impresa incaricata e che, immediatamente dopo, ma sempre entro il 25 novembre, sia materialmente possibile depositare la CILAS perché, in difetto, sarebbe stato tutto vano.

Ebbene, come detto, ciò non appare possibile attesa la contingenza temporale illustrata dal Presidente Meloni, che non può conciliarsi con il dettato dell’articolo 66 delle disposizioni di attuazione al codice civile, secondo il quale tra la data di ricezione dell’avviso di convocazione da parte di tutti i condòmini e la data fissata per la prima adunanza devono intercorrere almeno cinque giorni liberi. Evidente, che nell’ipotesi in esame, saremmo già ampiamente fuori tempo massimo per ottenere una delibera non censurabile in sede giudiziaria.

Ma cosa accade se i lavori sono stati deliberati ma la CILAS non (ancora) depositata?  se è vero che la CILAS, non essendo un titolo assentivo ma una dichiarazione asseverata di parte, non implica l’adozione di un provvedimento autorizzativo da parte della PA, è anche vero che la tempistica potrebbe indurre al deposito di comunicazioni incomplete, non veritiere o, comunque, a vario titolo viziate, rispetto alle quali il Comune avrebbe comunque, proprio per questo, il potere/dovere di attivarsi al fine di adottare gli inevitabili provvedimenti d’inefficacia, anche a distanza di tempo.

Per questa ragione, occorre comunque prestare la massima attenzione ed evitare di presentare CILAS in bianco (giusto per assicurarsi il beneficio), incomplete o con l’indicazione di lavori solo in parte coincidenti con quelli che andranno effettivamente ad essere realizzati.

Superbonus 110% no problem. Il KIT definitivo per l’Amministratore di Condominio

©Riproduzione riservata

Avv. Roberto Rizzo

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