Turismo, affitti brevi e condomìni: la Consulta dà ragione alla Toscana

Con la sentenza n. 186 depositata il 16 dicembre 2025, la Corte costituzionale ha respinto integralmente il ricorso del Presidente del Consiglio dei ministri contro numerose disposizioni della legge della Regione Toscana 31 dicembre 2024, n. 61 (Testo unico del turismo).

La Consulta ha ritenuto costituzionalmente legittime le norme regionali che:

• rafforzano il ruolo dei Comuni nella regolazione delle attività turistiche

• impongono vincoli urbanistici e gestionali alle strutture extra-alberghiere

• consentono limiti e autorizzazioni per le locazioni turistiche brevi nelle aree ad alta densità turistica

Secondo la Corte, tali interventi perseguono finalità di interesse pubblico, in particolare la tutela del tessuto sociale, l’equilibrio del mercato abitativo e il contrasto ai fenomeni di overtourism.

Il contesto normativo e il ricorso dello Stato

Il Governo aveva impugnato diverse disposizioni della legge regionale toscana, contestando una presunta invasione della competenza statale in materia di ordinamento civile e una compressione eccessiva del diritto di proprietà e della libertà di iniziativa economica.

In particolare, il ricorso riguardava le previsioni regionali che definivano regole precise per l’ampliamento della capacità ricettiva alberghiera tramite unità residenziali, nonché l’obbligo di destinazione d’uso turistico-ricettiva per le strutture extra-alberghiere, oltre all’imposizione della gestione in forma imprenditoriale.

A ciò si aggiunge l’impugnazione delle previsioni che attribuiscono ai Comuni poteri regolatori sulle locazioni turistiche brevi.

Alberghi e unità residenziali: legittimo il potere attribuito ai Comuni

La Corte ha ritenuto non fondata la censura sull’art. 22, comma 6, della legge regionale, che consente agli alberghi di associare unità immobiliari residenziali fino al 40% della capacità ricettiva, lasciando ai Comuni la possibilità di fissare percentuali inferiori.

Secondo la Consulta, questa scelta rientrerebbe nella funzione comunale di governo del territorio e consente di adattare l’offerta turistica alle esigenze locali.

Inoltre, la Corte costituzionale ritiene che l’attribuzione di poteri agli Enti locali non viola né il principio di ragionevolezza né la libertà d’impresa.

invero, il potere comunale, seppur ampio, resta sempre sindacabile sul piano amministrativo e deve rispettare criteri di proporzionalità, assicurando quindi un controllo sulla ragionevolezza delle scelte amministrative e dei limiti ivi imposti.

Strutture extra-alberghiere: destinazione d’uso e gestione imprenditoriale

Sotto altro profilo, assume particolare importanza la circostanza secondo cui viene confermata la legittimità delle previsioni che impongono:

• destinazione d’uso turistico-ricettiva per affittacamere, B&B, case vacanze e residenze d’epoca

• gestione esclusivamente imprenditoriale di tali attività

Sul  punto, la Consulta ha chiarito che tali obblighi non incidono sull’ordinamento civile, ma sulle modalità di esercizio di un’attività turistica, attività rientrante nella competenza (residuale) regionale in materia di turismo.

Invero, lo stesso Testo Unico ribadisce che la disciplina trova un’applicazione limitata alle imprese del turismo, escludendo di conseguenza le situazioni ibride in cui le attività ricettive extra-alberghiere vengono gestite nell’abitazione ove il gestore ha sia la residenza che il domicilio.

Ne deriva che l’intervento della Regione è assolutamente continente ai limiti della propria competenza, intervenendo a tutelare e valorizzare la funzione sociale della proprietà e la necessità di governare l’impatto del turismo sui centri urbani.

È stato inoltre ritenuto legittimo il regime transitorio che consente il mantenimento della destinazione residenziale solo fino al 1° luglio 2026.

Affitti brevi: via libera ai regolamenti comunali

Un passaggio significativo riguarda l’art. 59 della legge regionale, dedicato alle locazioni turistiche brevi.

La Corte ha confermato che i Comuni ad alta densità turistica e i capoluoghi di provincia possono individuare zone soggette a limiti specifici e introdurre regimi autorizzatori quinquennali, oltre che fissare tetti massimi alle autorizzazioni rilasciabili.

Secondo la Consulta, si tratta di una disciplina amministrativa, collegata al turismo e al governo del territorio, non alla regolazione dei contratti di locazione in sé. Nessuna violazione, quindi, dell’art. 117 Cost. né della competenza statale sull’ordinamento civile.

Le ricadute pratiche per il settore Real Estate

La sentenza ha effetti immediati e concreti nei confronti di:

• proprietari che devono valutare con attenzione la qualificazione dell’attività svolta (locazione turistica vs struttura ricettiva)

• agenti immobiliari che dovranno informarsi e conseguentemente informare correttamente clienti e investitori sui limiti locali e sui futuri rischi regolatori

• condomìni possono vedere rafforzata la tutela della funzione residenziale degli edifici, soprattutto nei centri storici

Non esiste più un “vuoto normativo”: la regolazione delle locazioni brevi diventa sempre più territoriale e selettiva.

Pertanto, la sentenza n. 186/2025 rappresenta una decisione di sistema con cui la Corte costituzionale riconosce che il turismo abitativo non è un fenomeno neutro e che Regioni e Comuni possono intervenire per riequilibrare città, mercati e convivenza condominiale.

Per operatori immobiliari e proprietari, il messaggio è chiaro: l’investimento immobiliare a fini turistici richiede oggi analisi giuridica preventiva, conoscenza dei regolamenti locali e una pianificazione più consapevole.

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