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Uso delle parti comuni da parte del nudo proprietario: limiti e responsabilità

Uso delle parti comuni da parte del nudo proprietario: limiti e responsabilità

E’ fatto notorio che il nudo proprietario,nell’utilizzo del bene oggetto di usufrutto,ha delle facoltà più limitate rispetto all’usufruttuario

E’ fatto notorio che il nudo proprietario,nell’utilizzo del bene oggetto di usufrutto,ha delle facoltà più limitate rispetto all’usufruttuario. Tanto poiché, per logica prima ancora che per diritto, il diritto di uso e godimento del bene coincide con l’essenza stessa dell’usufrutto. Conseguenza diretta di ciò è che rientra nei poteri dell’usufruttuario, ad esempio, abitare nell’immobile o locarlo a terzi, traendo i benefici economici dallo sfruttamento del cespite, o, ancora, concederlo in comodato d’uso gratuito. Ma cosa accade se nudo proprietario ed usufruttuario litigano sull’uso delle parti condominiali?

 Rapporti tra nudo proprietario ed usufruttuario col condominio.

Il nudo proprietario e l’usufruttuario nei confronti del condominio rappresentano soggetti con poteri differenti ma collegati inevitabilmente alla stessa unità immobiliare, con la conseguenza che, in linea generale:

(a) entrambi hanno diritto ad un unico voto in sede assembleare, con la precisione che l’usufruttuario lo eserciterà negli affari che attengono all’ordinaria amministrazione e al godimento dei servizi e delle cose comuni mentre negli altri casi, ad esempio in materia di manutenzione straordinaria, innovazioni o ricostruzioni, il diritto di voto spetterà al nudo proprietario;

(b) in caso di omesso versamento di quote condominiali, ordinarie o straordinarie, rispondono entrambi in via solidale, nel senso che l’amministratore di condominio potrà chiedere ad uno dei due l’intero debito anche se successivamente, nei rapporti interni, l’usufruttuario sarà tenuto a sopportare ogni spesa ordinaria, mentre il nudo proprietario pagherà ogni spesa straordinaria. Questa è una delle novità introdotte dalla Riforma del 2012 in materia di condominio anche se, non si deve dimenticare, la legge stabilisce che qualora sia l’usufruttuario ad essere moroso, rientra nelle facoltà dell’amministratore, laddove la scelta fosse più conveniente per il condominio, promuovere esecuzione forzata proprio sul diritto di usufrutto, ipotecandolo (art. 2810 c.c.);

(c) su tutti gli aventi diritto gravano l’obbligo di vigilare e l’obbligo di mantenere in sicurezza le parti comuni, anche dunque sull’usufruttuario, vieppiù se si considera che è quest’ultimo ad avere il diritto di godimento e, in un certo senso, di possesso dell’unità immobiliare. Ecco che è evidente che la regolamentazione interna riguardante le spese –quelle straordinarie di competenza del nudo proprietario e quelle ordinarie di competenza dell’usufruttuario-è cosa ben diversa, e quindi non incidente, sull’obbligo e sulle responsabilità di cui all’art. 2051 c.c.

Ad esempio, è stata considerata legittima l’ordinanza contingibile e urgente del Sindaco che ha ordinato all’usufruttuario, e non al nudo proprietario, l’esecuzione delle opere indispensabili per eliminare il pericolo per l’incolumità, pubblica e privata (TAR Campania, sent. n. 1062/2005).

Uso delle parti comuni: cosa accade se tra nudo proprietario ed usufruttuario è conteso l’uso di parti comuni? Potrebbe sembrare una banalità o, forse, un caso irrealizzabile nella pratica eppure è così: è ben possibile che tra nudo proprietario ed usufruttuario possano sorgere contese in ordine all’uso delle parti comuni. In queste ipotesi, cosa dice la legge?Ad esempio, se sia il nudo proprietario sia l’usufruttuario vogliono avere l’uso esclusivo dell’unico parcheggio condominiale, chi ne ha diritto? Consideriamo che:

– da un lato, il principio giuridico di base è che il diritto di godere ed utilizzare il bene e di trarne le relative utilità spetta all’usufruttuario, rappresentando tali poteri il cuore stesso del diritto di usufrutto;

– dall’altro,i beni condominiali sono pertinenza delle unità immobiliari esistenti nel condominio e,in particolar modo,per quelli destinati al parcheggio esiste il vincolo di destinazione di natura pubblicistica che lo lega a chi fa uso dell’appartamento.

La conseguenza è che l’uso diretto di tali beni deve essere riservato, in via generale, a chi occupa stabilmente il singolo appartamento e che, per questo, costantemente vi accede, tranne nel caso in cui esista un accordo tra nudo proprietario ed usufruttuario che limiti il diritto di usufrutto all’appartamento, nel senso di riservare il diritto di parcheggio negli spazi condominiali al nudo proprietario (Cass., sent. n. 17844/2016).

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Avv. Samantha Mendicino

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