Assemblea di condominio: quando è necessaria l’unanimità?

Nell’ambito delle assemblee condominiali, generalmente, le decisioni vengono prese a maggioranza, secondo i quorum stabiliti dal Codice Civile in relazione alla materia da approvare. Tuttavia esistono alcune situazioni nelle quali non è sufficiente il voto della maggioranza, ma è necessario il consenso unanime dei condomini, pertanto è importante conoscere i casi in cui è richiesta l’unanimità in modo da poter valutare in modo corretto la validità delle delibere e prevenire eventuali contestazioni.

L’art. 1136 del Codice Civile, rubricato “Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni”, stabilisce che in prima convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza degli intervenuti. Le deliberazioni ordinarie sono approvate, quindi, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà dell’edificio.

Il citato articolo, inoltre, stabilisce che in seconda convocazione l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

Vi sono, però, alcuni casi in cui la legge richiede maggioranze più elevate o in cui è necessario raggiungere l’unanimità per l’approvazione di delibere che superano i limiti dei poteri dell’assemblea.

Generalmente l’unanimità è necessaria quando la decisione va a incidere sui diritti individuali dei condòmini, pertanto non riguarda semplicemente una scelta legata all’amministrazione, alla gestione e alla conservazione delle parti comuni. Ciò significa che, ad esempio, l’assemblea può decidere a maggioranza come utilizzare una parte comune, tenendo sempre a mente i limiti imposti dalla legge, ma non può trasformare un bene comune in proprietà esclusiva di un condomino oppure privare uno dei condòmini di un diritto che gli spetta.

Difatti, nel caso in cui si voglia trasferire una parte comune in proprietà esclusiva ad uno dei condòmini (ad esempio un’area del cortile o un locale comune), l’assemblea non può agire con una normale deliberazione approvata a maggioranza, ma occorre il consenso di tutti i condòmini, proprio perché si tratta di una decisione che non riguarda solo l’utilizzo del bene, bensì incide sulla titolarità del diritto di proprietà.

Un altro caso in cui è richiesta l’unanimità riguarda le deliberazioni che modificano o eliminano un diritto individuale spettante a uno dei condòmini. In questo caso, l’assemblea può disciplinare l’uso delle parti comuni, ma non può, attraverso una decisione maggioritaria, privare un singolo condomino del diritto che gli spetta sul bene comune.

Inoltre, è importante fare attenzione anche ai casi di modifica della destinazione delle parti comuni, poiché non tutte le modifiche nell’utilizzo di un bene comune richiedono l’unanimità. In alcuni casi, infatti, si tratta di semplici modifiche che riguardano la regolamentazione dell’utilizzo del bene comune, mentre in altri casi la modifica riguarda la destinazione del bene o incide sui diritti individuali dei proprietari, perciò per capire se è necessaria l’unanimità è necessario valutare l’effetto concreto della decisione.

Per quanto concerne le innovazioni sulle parti comuni, si pensa spesso erroneamente che sia necessaria l’unanimità, ma gli articoli 1120 c.c. e 1136 c.c. prevedono che per alcune innovazioni basta la maggioranza qualificata, ovvero il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che deve rappresentare almeno i due terzi del valore dell’edificio. Ciò significa che un’innovazione può essere valida anche senza il consenso unanime dei condòmini.

In tal senso, il limite che può portare alla necessità dell’unanimità si presenta quando l’intervento deliberato non costituisce solo un’innovazione ma va a incidere sui diritti individuali di uno o più condòmini. Proprio per questo è importante verificare tale aspetto prima di procedere.

Per quanto concerne la modifica delle tabelle millesimali non sempre è necessaria l’unanimità, poiché l’art. 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile prevede alcune eccezioni. In particolare può essere sufficiente la maggioranza prevista dall’art. 1136 c.c., secondo comma quando la modifica delle tabelle millesimali sia conseguenza di un errore oppure quando dipende da determinate variazioni dell’edificio che abbiano alterato per più di un quinto la proporzione del valore di almeno un’unità immobiliare.

Diversa è la questione delle tabelle che stabiliscono criteri di ripartizione delle spese diversi da quelli stabiliti dalla legge. In casi di questo genere non si tratta di una modifica dei valori millesimali, ma di una vera e propria convenzione tra condòmini che deroga ai criteri previsti dalla legge, pertanto è necessario il consenso unanime di tutti i condòmini.

Anche il regolamento condominiale assume un ruolo centrale nella questione poiché può contenere regole che incidono sui diritti dei proprietari, proprio per questo è necessario in primis distinguere il regolamento assembleare dal regolamento contrattuale, poiché quando una disposizione ha natura contrattuale e modifica diritti individuali, generalmente non può essere normalmente modificata con una semplice maggioranza assembleare, ma può essere necessaria l’unanimità.

Ad ogni modo, il fatto che una delibera sia approvata con la maggioranza prevista dalla legge non vuol dire che qualsiasi contenuto sia legittimo, proprio per questo motivo la maggioranza assembleare non può essere utilizzata per modificare o limitare un diritto individuale di un condomino, se l’assemblea non ha il potere di farlo. Ciò significa che quando una decisione incide su un diritto o sulla proprietà di un condomino, è necessario verificare se occorre il consenso unanime di tutti i condòmini o solo quello dei condòmini interessati.

A tal proposito, è importante chiarire che quando si parla di unanimità non significa necessariamente che debbano essere d’accordo tutti i condòmini, ma è necessario comprendere prima a chi appartiene il diritto che si intende modificare. Nel caso in cui si vuole modificare un diritto che appartiene a tutti i condòmini, sarà necessario il consenso di tutti, se invece l’atto riguarda solo alcuni proprietari, sarà sufficiente il consenso dei soggetti direttamente interessati, sempre rispettando quanto previsto dalla legge.

In sostanza, in ambito condominiale, la maggioranza è sufficiente per le decisioni che riguardano la gestione, la conservazione e l’utilizzo delle parti comuni, comprese alcune innovazioni previste dalla legge, mentre l’unanimità è necessaria quando la decisione incide sui diritti individuali dei condòmini. In ogni caso, la necessità del consenso unanime deve essere valutata in base alla natura della decisione e all’effetto concreto derivante da questa.

Nel caso in cui l’assemblea approvasse a maggioranza una decisione per la quale, invece, era necessario il consenso unanime dei condòmini, la delibera può essere contestata e le conseguenze dipendono dal tipo di vizio. Ciò significa che può essere nulla o annullabile, secondo i parametri previsti dalla legge.

Non esiste, quindi, un elenco rigido di tutte le decisioni che richiedono l’unanimità, ma è sempre necessario esaminare la natura della decisione e gli effetti concreti di tale deliberazione. In termini pratici, prima di chiedersi quanti voti siano necessari per una delibera, è importante comprendere se la decisione riguarda semplicemente l’uso di una parte comune o modifica un diritto che appartiene a uno o più condòmini.

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